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Colonia Real Estate kaufen
09.10.2009
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, stuft die Aktie von Colonia Real Estate (ISIN DE0006338007 / WKN 633800) von "halten" auf "kaufen" herauf.
Das Unternehmen sei in drei Bereiche untergliedert. Der Bereich Investments investiere für die Colonia in Wohnimmobilen. Aktuell würden sich knapp 19.000 Wohneinheiten im Bestand befinden. Der Schwerpunkt liege mit knapp 12.000 Wohneinheiten im westlichen Norddeutschland. Bei den Co-Investments seien die Minderheitsinvestments (zwischen 2,5% und 15%) in Gewerbeimmobilien der Gesellschaft gebündelt. Im dritten Bereich, dem Asset Management, würden Immobilien im Wert von 2,1 Mrd. EUR (Vj: 3,1 Mrd. EUR) verwaltet. Diese würden für den Eigenbedarf sowie für Dritte gemanagt. Auch die Veräußerung von Immobilien für Dritte sei über die Tochtergesellschaft CRE Accentro GmbH hier gebündelt.
Das jüngste Ereignis bei der Colonia Real Estate sei der Verkauf eines Wohnimmobilienportfolios in Berlin gewesen. Der Transaktionswert habe bei 67 Mio. EUR und damit über dem bilanziellen Buchwert gelegen. Insgesamt sei aber zu beachten, dass die Colonia das Portfolio, zuzüglich weiterer separat verkaufter 80 Wohneinheiten, für 78 Mio. EUR eingekauft und auf 64 Mio. EUR abgeschrieben habe.
Operativ seien erste positive Tendenzen zu erkennen, auch wenn operativ unter dem Strich nur durch einmalige Effekte ein Gewinn habe gezeigt werden können. Im ersten halben Jahr sei das Ergebnis aus der Vermietung auf 21,6 Mio. EUR (Vj.: 18,4 Mio. EUR) angestiegen. Dies sei vor allem durch den gesunkenen Leerstand (13,8%, Vorquartal: 15,2%) und die gestiegenen Mieten (4,63 EUR pro Quadratmeter; +2,2%) zu begründen. Ein Großteil des Portfolios der Gesellschaft sei renoviert worden, was sich nun positiv auf die Umsätze auswirke. Dennoch sei hier noch ein weiter Weg zu gehen, um die Gewinne auch nachhaltig sicherzustellen. Das Ergebnis aus dem Asset Management sei mit -1,1 Mio. EUR (Vj.: 0,6 Mio. EUR) negativ gewesen. Ausschlaggebend für das negative Ergebnis sei die aktuelle Schwäche am Transaktionsmarkt gewesen. Damit sei dieser Bereich momentan die größte Baustelle.
Zudem werde anhand der Zahlen deutlich, dass die Umstrukturierung vorankomme. Die allgemeinen Verwaltungskosten hätten sich von 16,6 Mio. EUR auf 5,6 Mio. EUR rückläufig entwickelt. Dennoch sei das Unternehmen aktuell operativ noch schwach aufgestellt, so stamme der gezeigte Gewinn aus einem einmaligen Effekt, der Auflösung einer Finanzierung in Höhe von 8,7 Mio. EUR.
Auf der Ebene der Cash-flows werde die Verbesserung noch deutlicher. Im ersten Quartal habe das Unternehmen noch einen Mittelabfluss aus der Geschäftstätigkeit in Höhe von 4,1 Mio. EUR vermelden müssen. Im zweiten Quartal sei es ein Abfluss in Höhe von 0,7 Mio. EUR gewesen. Bereits im April habe es eine kleine Kapitalerhöhung gegeben, in deren Rahmen dem Unternehmen 3,6 Mio. EUR zugeflossen seien und sich damit die Eigenkapitalquote dem selbst gesteckten Ziel von 25% genähert habe (aktuell 24,9%).
Operativ erwarte das Management für das Jahr 2009 ein positives Ergebnis. Zudem rechne es mit einem positiven operativen Cash-flow in der zweiten Jahreshälfte. Man gehe davon aus, dass das Unternehmen dies leisten könne. Nicht zuletzt der Portfolioverkauf im September sollte dazu beigetragen haben. Unter Hinzurechnung des Berliner Portfolios erwarte der Vorstand einen NOI von 44 Mio. EUR.
In der zweiten Jahreshälfte sei von einer Erholung des Transaktionsmarktes auszugehen, was dazu führe, dass der Umsatz im Asset Management ansteigen sollte. Unter dem Strich sollte hier für das Gesamtjahr 2009 eine schwarze Null zu erwarten sein. Zudem werde das Unternehmen die bisherige Guidance von einem Verkaufsvolumen von 30 Mio. EUR übertreffen. Bisher seien bereits 70 Mio. EUR veräußert worden.
Bei der Investition in weitere Co-Investments mit geringen Anteilen an der Immobilie halte sich das Unternehmen aktuell bewusst zurück. Dieses Modell habe laut Gesellschaftsangaben seinen Charme verloren. Alternativ wolle man den Anteil der Colonia auf 50% aufstocken beziehungsweise das Asset Management nur noch als Dienstleistung anbieten.
Finanzierungsseitig sollten im Konzern aktuell kaum Unsicherheiten bestehen, da 558,0 Mio. EUR langfristig und nur 15,0 Mio. EUR kurzfristig finanziert seien. Bis zu 95% der langfristigen Kredite seien auch über Swaps oder Festzinsvereinbarungen gefixt.
Den Zukauf weiterer Portfolien schließe das Management nicht aus. Nach Ansicht der Analysten werde dieser Verkauf aber selektiv sein, was mit der finanziellen Limitierung begründbar sei. Da das Management davon ausgehe, dass gerade kleinere Immobiliengesellschaften nicht überleben könnten, wolle man die Chance nutzen und gegebenenfalls kleinere Werte hinzukaufen. Nach Erachten der Analysten seien aber auch in diesem Bereich die finanziellen Möglichkeiten limitiert.
Für das Jahr 2010 gehe man von positiven Cash-flows und Gewinnen aus der operativen Bewirtschaftung der Bestände aus. Im kommenden Jahr könnten Verkäufe in Höhe von 20 bis 30 Mio. EUR anstehen. Bis zum Jahr 2012 gehe das Management davon aus, dass die Cash-flows aus den Beständen durch eine höhere Vermietungsquote sowie höhere Quadratmetermieten weiter ansteigen sollten.
Das Berliner Portfolio noch nicht mit eingerechnet, sollte ein Wachstum von über 10% auf 50,3 Mio. EUR möglich sein. Damit sollte es nach Ansicht der Analysten möglich sein, unter dem Strich nachhaltig einen Gewinn vor Steuern von 10 Mio. EUR zu zeigen. Bis 2012 solle das Volumen der Assets under Management auf 4 bis 5 Mrd. EUR anwachsen. Aktuell betrage der Wert 2,1 Mrd. EUR. Man gehe davon aus, dass die Gesellschaft dieses Ziel nicht erreichen werde.
Es sei festzuhalten, dass das Unternehmen bereits einige Schritte unternommen habe, um auch nachhaltig Gewinne aufzeigen zu können. Das aktuelle Portfolio werde in den kommenden Quartalen aller Voraussicht nach steigende Einnahmen aufweisen können. Zudem liege der aktuelle Aktienkurs weit unter dem Eigenkapital, welches die Gesellschaft aufweise.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe stufen die Aktie von Colonia Real Estate nun mehr auf von "halten" auf "kaufen" herauf. Das Kursziel werde von 4,30 EUR auf 6,00 EUR erhöht. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/nw)
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