Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von ESTAVIS (ISIN DE000A0KFKB3/ WKN A0KFKB) unverändert mit dem Rating "halten" ein.

In Gesprächen mit dem Management sei die künftige Strategie ausführlich besprochen worden. Außerdem habe ESTAVIS eine Wandelanleihe im Volumen von EUR 8,6 Mio. (bis zu EUR 17,2 Mio.) für den Ausbau eines Wohnimmobilienbestandes platziert. Aufgrund der noch geringen Unternehmensgröße habe ESTAVIS mit 7,75% für fünf Jahre einen vergleichsweise hohen Zinssatz bieten müssen.

Das Unternehmen plane, das Projektgeschäft (Denkmalimmobilien und Neubau) zeitnah einzustellen und die laufenden Projekte zu veräußern. Das seien im Wesentlichen noch zwei Bauabschnitte der Glanzfilmfabrik in Berlin Köpenick (Volumen ca. EUR 20 Mio.), die "Schokostücke" in Berlin sowie die Friedrichshöhe in Berlin, die bereits veräußert worden sei. Zudem werde der Abverkauf von Cash Flow schwachen/-negativen Objekten im Optimierungsbestand forciert. Im Rahmen der Verkäufe sollten mindestens EUR 10 Mio. an Eigenkapital in den kommenden Monaten freigesetzt werden können. Im Gegenzug solle ein Cash Flow starkes Bestandsportfolio aufgebaut werden.

Mit dem aus der Projektentwicklung frei werdenden Eigenkapital und der Wandelanleihe sollte ESTAVIS Wohnimmobilien im Volumen von über EUR 50 Mio. erwerben können. Dabei liege der Fokus laut Unternehmen auf B bis C-Standorten mit überdurchschnittlichen Mietrenditen (mehr als 8%), wobei die Portfolios auch zweistellige Leerstände aufweisen können. Im ersten Schritte seien bereits zwei Wohntürme im Zentrum von Itzehoe für EUR 12 Mio. erworben worden (Nettomiete EUR 1,3 Mio.). Der günstige Mietfaktor von 9,2 reflektiere auch die stagnierende bis leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wobei die 310 Wohnungen nahezu voll vermietet seien.

Im gezielten Erwerb von Wohnungsbeständen mit Optimierungspotenzial, welches i.d.R. über ein besseres Property Management gehoben werden könne, dürfte künftig ein bedeutender Teil der Wertschöpfung liegen. Aufgrund des exzellenten Track Records des neuen Vorstands Lewandowski, der z.B. bei der TAG (ISIN DE0008303504/ WKN 830350) für den Portfolioausbau verantwortlich gewesen sei und daher über ein breites Einkaufsnetzwerk verfüge, werde zeitnah mit weiteren Erwerben gerechnet. Als börsennotiertes Unternehmen sollte ESTAVIS einen Immobilienbestand von mindestens EUR 200 Mio. anstreben.

Durch den Strategieschwenk, der mit Kosteneinsparungen im Bereich Projektentwicklung und wesentlich günstigeren Finanzierungskonditionen (Ablösung Mezzaninedarlehen) einhergehen dürfte, sollte sich die Cash Flow Situation von ESTAVIS mit dem Portfolioaufbau deutlich verbessern (allein Itzehoe sollte einen FFO von ca. EUR 0,8 Mio. liefern). Im Vorfeld könnte jedoch der beschleunigte Abverkauf der anentwickelten Projekte die Profitabilität beeinträchtigen. Nach der Wandelanleihe werde mit weiteren Kapitalmaßnahmen zum Portfolioausbau gerechnet.

Das Rating für die ESTAVIS-Aktie lautet bei einem unveränderten Kursziel von EUR 2,20 weiterhin "halten", so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 22.06.2012) (22.06.2012/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

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