Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von TAG Immobilien (ISIN DE0008303504/ WKN 830350) weiterhin mit dem Rating "verkaufen" ein.

TAG habe gestern den Zuschlag zum Erwerb der DKB Immobilien AG (DKBI) erhalten. Damit erhöhe sich TAGs Bestand der Wohneinheiten um 25 Tsd. auf 56 Tsd. und der Portfoliowert von EUR 2 Mrd. auf EUR 3 Mrd. Der Barkaufpreisanteil in Höhe von EUR 160 Mio. werde über die kürzlich erfolgte 27%-ige Kapitalerhöhung (Erlös EUR 127 Mio., Lock up Frist ende am 23. Juni), liquide Mittel und über beabsichtigte Immobilienverkäufe finanziert. Ein Teil des Kaufpreises werde erst nach 18 Monaten fällig.

Angesichts TAGs aktueller Leerstandsquote von 11,4% und DKBIs Quote von 10,9% werde sich der Leerstand leicht verringern. Angesichts des hohen Anteils an peripheren Portfoliostandorten, die unter einer schrumpfenden Bevölkerung leiden würden, seien die Analysten in Bezug auf eine nennenswerte Reduzierung des Leerstands bei DKBI pessimistisch.

Auf Basis von DKBIs jährlichen Nettomieteinnahmen von EUR 73 Mio. würden die Analysten einen jährlichen FFO von ca. EUR 15 Mio. unterstellen, an dem TAG 2012 zu drei Viertel partizipiert (Konsolidierung Ende Q1). Folglich hätten sie ihre FFO I (ohne Immobilienverkäufe) Schätzungen für 2012 von EUR 23 Mio. auf EUR 34 Mio. und für 2013 von EUR 26 Mio. auf EUR 41 Mio. erhöht, was zu einer FFOPS-Verbesserung von 18% auf 0,43 in 2013 führe. Trotz der recht hohen Leerstandsquote von DKBI sei die Akquisition durch die attraktive langfristige Finanzierung, die unterstellten unterdurchschnittlichen Instandhaltungskosten und den hohen Leverage bei DKBI (LTV 75%) Ergebnis steigernd.

Durch das weit zerstreute Portfolio und den strukturell gegebenen hohen Leerstand (Überangebot an Wohnungen) sei die Profitabilität der DKBI jedoch begrenzt. Eine nachhaltig Leerstandreduzierung und eine Erhöhung der Bestandsmieten von mehr als 1,5% p.a. wären eine Überraschung für die Analysten.

Trotz der Verwässerung durch die Kapitalerhöhung zu EUR 6,15 je Aktie (NAV 2011 EUR 8,75 je Aktie) werde sich TAGs NAV durch den Konsolidierungsgewinn in Höhe EUR 100 Mio. um ca. EUR 0,20 je Aktie auf EUR 8,95 erhöhen. Die Differenz ergebe sich aus der externen Portfoliobewertung von EUR 1,06 Mrd. und dem Kaufpreis von EUR 960 Mio. Im Vergleich zum Kaufmultiplikator für das LBBW-Portfolio von ca. 14x Nettomiete, das sich überwiegend in prosperierenden Regionen Baden- Württembergs befinde, sei die Bewertung der DKBI mit 14,5x ambitioniert.

Auf Basis der FFOPS-Schätzungen der Analysten für 2013 notiere die Aktie derzeit mit einer FFO-Rendite von ca. 6% (2012e 5%). In Anbetracht der wenig aussichtsreichen Portfoliostandorte von TAG, die mittelfristig signifikante Leerstandsrisiken tragen würden, sei diese FFO-Rendite nicht attraktiv genug. Insbesondere angesichts von z.B. GSWs FFO-Rendite von 6% (2012e), die sich aus einem Portfolio mit einer attraktiven Bewertungsperspektive ableite.

Die Verkaufsempfehlung für die TAG Immobilien-Aktie wird mit einem Kursziel von EUR 5,70 (alt: EUR 5,50) bestätigt, so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 27.03.2012) (27.03.2012/ac/a/nw)

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