Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, bewertet die Aktie von TAG Immobilien (TAG) (ISIN DE0008303504/ WKN 830350) nach wie vor mit dem Rating "verkaufen".

Angesichts von TAGs jüngsten Akquisitionen (Chemnitz, Eberswalde) werde die TAG-Story zunehmend opportunistischer. Die hohen Mietrenditen (8 bis 10%), die in solchen demographisch schwierigen Regionen erreicht werden könnten, sollten zumindest kurzfristig ein Treiber für TAGs FFO sein. Durch die Bestandsausweitung sei TAGs regionale Portfolioqualität in den letzten zwei Jahren deutlich verwässert worden, wobei sich der FFO vom Negativen ins Positive gewandelt habe.

Aufgrund des Leerstandsrisikos (schrumpfende Bevölkerung) würden die Analysten in den Randgebieten bei der Leerstandsentwicklung skeptisch bleiben, worauf die scheinbar attraktiven Kaufpreise hindeuten würden. Die hohen Mietrenditen müssten auch vor dem Hintergrund von höheren Mietkosten (Leerstandskosten, Neuvermietungskosten) und einer niedrigen Liquidität dieser Portfolios gesehen werden.

Insbesondere mithilfe von Capex-Maßnahmen in Höhe von EUR 12 Mio. werde derzeit der Leerstand pro Monat um ca. 30 Einheiten verringert. TAG habe das Leerstandsziel von weniger als 10% bestätigt (aktuell 22%). Allerdings solle das Ziel etwas entgegen vorheriger Äußerungen in drei bis vier Jahren und nicht in zwei bis drei Jahren erreicht werden. Die Analysten würden bei ihrem Szenario bleiben, dass eine Leerstandsquote von unter 15% aufgrund der Demographie und der unterdurchschnittlichen Wohnungsqualität nur schwer erreichbar sei. In Bezug auf die Portfoliobewertung sei ein eventueller Abschreibungsbedarf nicht abgestritten worden.

Beim Gewerbeportfolio (EUR 450 Mio. bzw. 25%) sollten sukzessive Einzelimmobilien verkauft werden, was positiv sei, da sich TAG so zu einem reinen Wohnimmobilienunternehmen entwickle. Insgesamt würden die Analysten davon ausgehen, dass das Erreichen der Buchwerte vor dem Hintergrund des schwierigen Büroimmobilienmarktes in Deutschland schwierig sei.

Herr Elgeti sehe eine jährliche like for like Mietsteigerung von durchschnittlich 2,5%. Davon sollte sich ca. 1 Prozentpunkt aus der Leerstandsreduzierung in Salzgitter ergeben. Für den Rest des Portfolios würden die Analysten +1,5% p.a. erwarten, ähnlich wie die durchschnittliche Mietsteigerung in Deutschland.

TAG habe ein Wohnimmobilienportfolio mit 1.057 Einheiten in Eberswalde, ca. 55 km nördlich von Berlin, zu einem Kaufpreis von EUR 30 Mio. erworben. Angesichts von TAGs Portfoliokäufen in Berlin Hellersdorf (10,8x) und Marzahn (11x) sehe der Kaufmultiplikator von 10,3 weniger attraktiv aus. Da Eberswalde nach Erachten der Analysten zu weit von Berlin entfernt sei, würden sie nicht mit positiven Abstrahlungseffekten rechnen. Zudem könnte sich die Leestandsquote von derzeit 7% angesichts des anhaltenden Bevölkerungsrückgangs in Eberswalde (2000 bis 2009: -7,6%, negative Prognose) mittelfristig erhöhen.

In Bezug auf TAGs Guidance für das Mietergebnis 2012 von EUR 110 Mio. (Nettomieten EUR 144 Mio.) seien die Analysten vorsichtiger, da dies im Vergleich zu TAGs Peers (Deuwo 71%, GSW 75%) eine sehr hohe Mietergebnismarge (NOI-Marge) von 76% impliziere (WRe 72%). Insbesondere vor dem Hintergrund von TAGs höherer Leerstandsquote (Q3: 12,5% bei Wohnimmobilien) und dem breiter gestreuten Portfolio erscheine die Mietergebnisguidance ambitioniert.

Alles in allem würden die Analytsen ihre kritische Einschätzung zu der Aktie bestätigen und andere Wohnimmobilienaktien (GSW, Deutsche Wohnen) für attraktiver halten. Mittelfristig könnte die Leerstandsentwicklung bei einer Beschleunigung des Bevölkerungsrückgangs eine Herausforderung sein.

Die Analysten von Warburg Research bestätigen das "verkaufen"-Rating für die TAG Immobilien-Aktie. Das Kursziel bleibe mit EUR 5,50 unverändert. (Analyse vom 12.01.2012) (12.01.2012/ac/a/nw)

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