Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) von "halten" auf "kaufen" hoch.

Der Stadtrat von Dresden habe sich gestern entschieden, eine Klage gegen GAGFAH einzureichen. Da ein langer Rechtsstreit das Risiko von hohen Rechtskosten für beide Seiten berge und Nachteile für GAGFAHs Mieter in diesem Zeitraum möglich seien (z.B. niedrigere Instandhaltung), dürfte der Stadt Dresden nicht an einem Rechtsstreit gelegen sein. Daher sei trotz der Entscheidung für eine Klage ein Vergleich wahrscheinlicher als ein langer Rechtsstreit.

Im Falle der angenommenen außergerichtlichen Einigung werde die Vertragsstrafe wie folgt berechnet: Angesichts der ca. 8 Tsd. WOBA-Wohneinheiten, die GAGFAH von 2006 bis heute veräußert habe (in 2007/08 seien nur 3.400 Einheiten mit einem Volumen von EUR 91 Mio. verkauft worden) würde die maximale Vertragsstrafe bei EUR 160 Mio. liegen (EUR 20k pro Einheit auf Basis eines IPO-Prospekts), wenn alle Verkaufsverträge gegen die Vereinbarungen verstoßen würden. Unter der Annahme, dass es zu Vertragsverletzungen bei 30% der verkauften Wohnungen gekommen sei, führe die Sensitivitätsanalyse zu einer Strafe von EUR 48 Mio.. Die Tatsache, dass die große Mehrheit der Mieter jedoch keinen tatsächlichen Schaden erlitten haben dürfte, sollte die Strafe begrenzen.

Ein weiterer möglicher Streit mit der Deutschen Rentenversicherung (früher BfA) in Verbindung mit Wohnungsverkäufen (Indikation: 5 bis 10 Tsd. Einheiten) sei nach Ansicht der Analysten unwahrscheinlich, da die Verkaufsverträge durch einen externen Wirtschaftsprüfer geprüft worden seien. Daher seien keine Belastungen in Bezug auf die DRV berücksichtigt worden. Auch im Falle der Dresden-Klage bleibe ein Vergleich das wahrscheinlichste Szenario.

Da GAGFAH beabsichtige, einen Betrag von EUR 1 Mrd. (18% des Kreditportfolios) in 2011 zu refinanzieren, könnte der Rechtsstreit eine Belastung in den Verhandlungen sein. Da sich die mögliche Belastung im Analystenszenario mit EUR 48 Mio. (über 50% von GAGFAHs jährlichem FFO) mehr an dem tatsächlichen Schaden als an der theoretischen Strafe orientiere, dürfte die Refinanzierung nicht gefährdet sein.

Die jüngst berichteten Q4-Zahlen hätten den Erwartungen und dem Konsens entsprochen. Ein Ergebnis-Ausblick sei nicht gegeben worden. Angesichts des Streits sei eine Aussetzung des Aktienrückkaufprogramms (momentan EUR 30 Mio. von 120 Mio. verwendet) wahrscheinlicher als eine Dividendenkürzung. Die Schätzungen seien aufgrund niedrigerer unterstellter Immobilienverkäufe (durch die Unsicherheit negativ beeinflusst) und etwas höheren Instandhaltungskosten leicht reduziert worden (2011e bereinigter FFO von EUR 0,67 auf EUR 0,62 je Aktie gesenkt). Zudem sei eine Rückstellung von EUR 48 Mio. (EUR 0,21 je Aktie) für den Vergleich in 2011 berücksichtigt worden.

Die jüngste Häufung von negativen Nachrichten wie z.B. die Kritik an GAGFAHs Instandhaltungspolitik, die BaFin Untersuchung, das allgemeine Misstrauen gegenüber Fortress und der Streit mit Dresden hätten zu einem deutlichen Rückgang des Marktwertes von ca. EUR 550 Mio. geführt. Im Gegensatz zum Analystenszenario sei dies eine deutliche Überreaktion. Allerdings sei die Bewertung aufgrund der hohen Sensibilität bei Änderungen in den Annahmen im Hinblick auf den Streit mit hoher Unsicherheit behaftet.

Das Rating der Analysten von Warburg Research für die GAGFAH-Aktie wird von "halten" auf "kaufen" heraufgestuft (Upside ca. 30%). Durch die unterstellte Rückstellung werde das Kursziel von EUR 8 auf EUR 7,80 gesenkt. (Analyse vom 25.03.2011) (25.03.2011/ac/a/d)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.