Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von PATRIZIA Immobilien (ISIN DE000PAT1AG3/ WKN PAT1AG) unverändert mit "halten" ein.

PATRIZIA habe die LB Immo Invest GmbH, die Nummer acht der deutschen Immobilienspezialfondsanbieter (88% Gewerbe), von der HSH Real Estate AG erworben. Die LB Immo Invest GmbH verwalte mit 49 Mitarbeitern als Kapitalanlagegesellschaft derzeit dreizehn Sondervermögen mit einem Nettofondsvolumen von EUR 1,5 Mrd. Die ca. 180 Objekte würden sich hauptsächlich in Deutschland (52%), Frankreich (12%), Großbritannien (12%) und den USA (12%) befinden. Dabei handle es sich zum Großteil um Büro- (46%) und Einzelhandelsimmobilien (12%). Investoren der Fonds seien vor allem Sparkassen, Versicherungen und Pensionsfonds.

LB Immo Invest habe in 2009 Erlöse von EUR 17 Mio. (2008: EUR 16 Mio.) und ein EBT von EUR 3,7 Mio. (2008: EUR 2 Mio.) erzielt. PATRIZIA erwarte in 2011 ein EBT von EUR 3,5 Mio. von der LB Immo Invest nach Abzug transaktionsbedingter Finanzierungskosten. Unter der Annahme eines Kaufpreismultiplikators von ca. 10, was dem üblichen Bewertungsniveau für ähnliche Transaktionen in diesem Sektor entspreche, dürfte der Kaufpreis bei ca. EUR 30 Mio. liegen. PATRIZIA erwerbe die LB Immo Invest unter Einsatz von rund 40% Eigenkapital sowie über ein Bankdarlehen, das bis Ende März 2015 getilgt werde.

Das Servicesegment gewinne an Bedeutung: PATRIZIA erweitere sein Produktportfolio, indem es zusätzlich zu ihren Wohnimmobilien (insgesamt EUR 0,6 Mrd. in vier Fonds) auch Anlagemöglichkeiten bei Gewerbeimmobilien anbiete. Beide KAGs zusammen lägen auf Rang drei der Immobilienspezialfondsanbieter in Deutschland. Die Wettbewerber auf Rang vier bis acht seien jedoch in Bezug auf das Fondsvolumen fast genauso groß.

Im Verhältnis zu PATRIZIAs aktuellem Servicegeschäft (2010e: Umsatz EUR 10 Mio., EBT EUR 3 Mio.) werde sich der Ergebnisbeitrag aufgrund der Akquisition in 2011 mit ca. EUR 7 Mio. mehr als verdoppeln. Angesichts des angestrebten operativen Ergebnisses von EUR 12 bis 13 Mio. für 2010 (2009: EUR 2,4 Mio.) habe PATRIZIAs erweitertes Servicegeschäft eine deutlich höhere Bedeutung, wobei sich die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells verbessert habe, da die Abhängigkeit von Immobilienverkäufen abnehme. Das Servicegeschäft dürfte aufgrund des hohen Anteils an wiederkehrenden Verwaltungsgebühren selbst in einem schwierigen Marktumfeld positive Ergebnisbeiträge erzielen.

Da beide KAGs nicht zusammengelegt würden und LB Immo seinen Hauptsitz in Hamburg behalte, dürfte das Kostensynergiepotenzial sehr begrenzt sein. Aufgrund des erweiterten Investorenkreises sollten allerdings leichter neue Fonds aufgelegt werden können.

Die Schätzungen würden aufgrund der Vollkonsolidierung der LB Immo Invest ab Januar 2011 nach oben angepasst. PATRIZIAs Servicegeschäft werde im NAV-Modell mit einem höheren Wert berücksichtigt, was zu einem höheren fairen Wert führe. Das auf dem NAV basierende Kursziel werde von EUR 3,60 auf EUR 3,80 erhöht.

Die Analysten von Warburg Research bewerten die Aktie von PATRIZIA Immobilien weiterhin mit dem Rating"halten". (Analyse vom 13.12.2010) (13.12.2010/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.