Hamburg (aktiencheck.de AG) - Stefan Goronczy, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die Aktie der Deutsche Wohnen (ISIN DE0006283302/ WKN 628330) unverändert mit "halten" ein.

Deutsche Wohnen habe kürzlich Neunmonatszahlen vorgelegt, die operative Fortschritte in der Vermietung aber auch wachsende Restrukturierungs- und Ertragssteuerbelastungen aufgewiesen hätten. Per Saldo sei im dritten Quartal nur ein fast ausgeglichenes Ergebnis geblieben.

Der Umsatz sei in den ersten neun Monaten dank höherer Erlöse im Pflegegeschäft und trotz eines geringeren Immobilienbestands um 0,7% auf 228,2 Mio. EUR gestiegen. Die Nettomieten seien verkaufsbedingt um 1,3% auf 142,7 Mio. EUR gesunken. Das Privatisierungsgeschäft sei unter die Vorjahreswerte gefallen. Der Personalaufwand sei dank der Restrukturierung um 3,6 Mio. EUR gesunken, und das Zinsergebnis habe sich nach den hohen Tilgungen seit 2008 um 10 Mio. EUR verbessert. Wider Erwarten sei der Restrukturierungsaufwand nochmals um 1,8 auf 7,2 Mio. EUR gestiegen. Das EBT habe sich zum Vorquartal um 3,1 auf 7,3 Mio. EUR erhöht. Nach Abzug fast nur latenter Steuer sei ein Periodenverlust von 2,5 Mio. EUR geblieben. Ohne Immobilienwerteinbußen habe sich der NAV nur wegen der Kapitalerhöhung auf 10,62 EUR je Aktie verändert.

In der Wohnungsvermietung sei im dritten Quartal vor allem im Kernbestand der Leerstand merklich von 3,3 auf 2,8% gesunken und die Miete um 1,1% zum Vorquartal gestiegen. Wie auch im Gesamtbestand habe sich die durchschnittliche Miete seit Jahresbeginn um 2,3% erhöht. Das Mietplus sei insbesondere auf modernisierte Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet und die Entwicklung im gesamten Berliner Bestand zurückzuführen gewesen.

Im Verkaufsbestand hätten hingegen im Sommer die Mieten stagniert und die Vakanz sei bei 10,5% geblieben. Der Gesamtleerstand sei gleichwohl von 5,4% zur Jahresmitte auf 4,9% geschmolzen. Die jüngsten Neuvermietungen seien mit 6,13 EUR je m² indes etwas unter dem Niveau des ersten Halbjahres geblieben. Sie lägen dennoch um beachtliche 13% über den bisherigen, so dass die erzielte Durchschnittsmiete langsam zur aktuellen Marktmiete aufschließe. Das Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung habe sich aufgrund der Ertragsminderung der Abverkäufe indes nur durch eine reduzierte Instandhaltung um 0,9% zum Vorjahr auf 114,3 Mio. EUR steigern lassen. Gegenüber dem Vorquartal habe es hingegen um 3,4% auf 37,0 Mio. EUR abgenommen.

In der Wohnungsprivatisierung veräußere Deutsche Wohnen nach wie vor, insbesondere im Blockverkauf, merklich weniger als im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen sei von 113,1 auf 72,3 Mio. EUR gesunken. En bloc seien bislang 724 Wohnungen abgestoßen worden, im Vorjahr seien es 1.065 gewesen. In der Einzelprivatisierung sei zwar die Stückzahl - 568 gegenüber 525 - leicht angestiegen, die Erlöse seien dennoch um 11% auf 49,4 Mio. EUR geschrumpft. Ausschlaggebend hierfür sei der auf 1.224 EUR je m² gesunkene Durchschnittspreis gewesen. Gemessen an den notariellen Beurkundungen sei der Spartenrohertrag um 4,1 auf 13,5 Mio. EUR geschmolzen. Davon seien wegen der späteren Wohnungsübergabe erst 10,4 Mio. EUR in das Neunmonatsergebnis eingeflossen.

Trotz der gesunkenen Preise seien die Margenerwartungen der Analysten mit 36% über dem Fair Value übertroffen worden. Bis zum Jahresende würden sie noch vom Verkauf von etwa 400 Wohnungen und etwa 2 Mio. EUR mehr Rohertrag ausgehen. Im kommenden Jahr würden sie unverändert Fortschritte in der Portfoliobereinigung und im Zukauf größerer Bestände erwarten.

Bei den Pflegeheimen kündige sich ein Strategiewechsel an. Sie dürften nun im Bestand bleiben und verpachtet werden. Durch die Zusammenarbeit mit einem Betreiber könne sich Deutsche Wohnen auch ein Wachstum vorstellen, denn das Geschäft sei zuletzt profitabler geworden. So seien der Umsatz um 10% auf 24,9 Mio. EUR und das operative Ergebnis um 13,8% auf 6,6 Mio. EUR gestiegen.

Auf der Finanzierungsseite schließe Deutsche Wohnen die Anpassung der Kreditstruktur mit den Tilgungen aus der Kapitalerhöhung und der Neuverhandlung der Kreditbedingungen in den nächsten Monaten ab. Seit 2008 seien Kredite über 158 Mio. EUR getilgt worden und weitere 136 Mio. EUR stünden dafür parat. Das Finanzergebnis werde sich daher und dank der gesunkenen Zinsen merklich verbessern. Gegenläufig würden die Vorfälligkeitsentschädigungen und die Bewertung der Zinssicherungsinstrumente wirken. Mittelfristig werde man auf diese verzichten. Der Loan-to-Value habe sich auf zuletzt 61,5% verbessert und damit ein nachhaltiges Niveau erreicht. Dies werde Deutsche Wohnen die Möglichkeit eröffnen, aus dem Gewinn 2010 in 2011 wieder Dividenden auszuschütten.

Die Analysten würden ihre operativen Ertragserwartungen für das laufende Jahr wegen des besseren Vermietungs- und Pflegegeschäfts leicht anhaben. Auch das Risiko von Immobilienmarktwerteinbußen würden sie nunmehr deutlich geringer einstufen. Für die vorzeitigen Darlehensablösungen und im Steueraufwand würden sie hingegen mit steigenden Belastungen rechnen. Für 2009 würden sie einen Gewinn von nun 11 Mio. EUR und einen FFO von knapp 35 Mio. EUR erwarten. Die Schätzungen für die folgenden Jahre würden sie unverändert lassen.

Der Aktienkurs habe in den letzten Wochen wieder etwas nachgegeben, so dass sich ein Aufholpotenzial eröffne. Denn in ihrem EVA-Modell würden die Analysten einen unveränderten Fair Value von 8,30 EUR je Aktie ermitteln, der einen NAV-Abschlag von knapp 22% impliziere.

Da die Analysten der HSH Nordbank AG das Anlagerisiko bei der Aktie der Deutsche Wohnen nach wie vor aufgrund der zuletzt noch hohen Volatilität als ein hohes einschätzen, belassen sie es bei ihrem Rating "halten". Das Kursziel auf Sicht von 12 Monaten betrage unverändert 8,30 EUR. (Analyse vom 10.12.2009) (10.12.2009/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.