Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die alstria office REIT-Aktie (ISIN DE000A0LD2U1/ WKN A0LD2U) von "verkaufen" auf "halten" herauf.

Das Unternehmen besitze aktuell 89 Büroimmobilien mit einem Volumen von 1,8 Milliarden EUR. Die operativen Zahlen seien zum Halbjahr in-line gewesen, die Kosten hätten durch verschiedene Optimierungsmaßnahmen reduziert werden können. Die Mieteinnahmen seien leicht gewachsen (51,6 Mio. EUR; Vj.: 49,6 Mio. EUR), was auf die ganzjährige Konsolidierung von Objekten zurückzuführen sei. Verkäufe würden sich dagegen aktuell sehr schwierig darstellen, da sich bei den Kunden vor allem kleine Portfolien refinanzieren lassen würden.

Die Kostensituation habe sich von 6,7 Mio. EUR im Vorjahr auf 5,4 Mio. EUR verbessert. Vor allem die Verwaltungskosten hätten um knapp 25% gesenkt werden können. Das Unternehmen habe aktuell 35 Mitarbeiter und sei aus Sicht der Analysten damit sehr schlank aufgebaut, womit das Kostenoptimierungspotenzial relativ gering sein dürfte.

Finanzierungsseitig könne das Unternehmen auf einen durchschnittlichen Zins von 4,4% zurückgreifen. Die Analysten würden hier kurzfristig höhere Zinsen erwarten, vor allem aufgrund weiterer Wertberichtigungen auf das Immobilienportfolio und einer damit einhergehenden Steigerung des Loan-to-Values von nun 59% auf über 60%, was mit einer um 50 BP höheren Marge auf den Kredit einhergehen sollte.

Zum Halbjahr hätten die FFO bei 16,2 Mio. EUR und damit innerhalb der Erwartungen gelegen. Zwischen dem ersten und zweiten Quartal hätten die FFO stabil gehalten werden können. Durch negative Bewertungsergebnisse von -15,1 Mio. EUR (Vj.: -29,8 Mio. EUR), hervorgerufen durch eine höhere Grunderwerbssteuer (bereits in Q1) und einige aktivierte mieterbezogene Leistungen, habe kein positives Nachsteuerergebnis gezeigt werden können.

Die operativen Zahlen würden deutlich zeigen, dass das Unternehmen bisher kaum Probleme bei der Neuvermietung sowie bei den Bestandsmietern habe, was für die aktuelle wirtschaftliche Situation außergewöhnlich erscheine. Dem Unternehmen komme nach Erachten der Analysten der gute Mietermix zugute, der zu 36% aus der Stadt Hamburg bestehe, sieben großen Privatunternehmen, mit einem Anteil von über 40% und weiteren Mietern. Die Mieten seien im Durchschnitt bei 11 EUR je m2. Die Mietverträge seien zum großen Teil an die Inflation indexiert. Aktuell betrage der NOI-Yield 5,5%.

Bilanztechnisch habe das Unternehmen eine Eigenkapitalquote von 36,8%, was im Branchenvergleich relativ hoch sei. Nach Erachten der Analysten sei es wahrscheinlich, dass das Unternehmen diese Quote auf absehbare Zeit erhöhen werde.

Die Mieterträge sollten nach Erachten der Analysten auf Gesamtjahressicht relativ stabil bleiben. Hintergrund dieser Annahme seien die gute Mieterstruktur und die langfristigen Mietverträge. In diesem Jahr würden nur 1,2% der Verträge auslaufen und im kommenden Jahr 4,8%.

Die Guidance für das Gesamtjahr sei bestätigt worden. Man erwarte einen Umsatz von 103 Mio. EUR; mit einem FFO von 32 Mio. EUR. In ihren Modellen würden die Analysten davon ausgehen, dass das Unternehmen diesen Zielwert erreichen werde. Ferner würden sie davon ausgehen, dass bis zum Jahresende die Mieten leicht unter Druck geraten würden. Dies werde nach Erachten der Analysten für das Immobilienportfolio weiteren Wertberichtigungsbedarf erzeugen, was für das Gesamtjahr eine Belastung von insgesamt 90 Mio. EUR bedeuten sollte.

Finanzierungstechnisch wolle sich das Unternehmen Luft verschaffen, indem es das im November 2011 fällig werdende Konsortialdarlehen, das durch 20 Banken bereit gestellt worden sei, in Teilen zurückzahle, um sich dadurch eine bessere Verhandlungsbasis zu schaffen und ein geringeres Klumpenrisiko einzugehen.

Bilanzierungsseitig würden die Analysten davon ausgehen, dass das Unternehmen die Eigenkapitalquote ausbauen werde. Dies werde durch die Gesellschaftsform REIT bedingt sein, die mit 45% eine höhere Eigenkapitalquote vorschreibe, und darüber hinaus sollte dies durch die daraus entstehenden besseren Refinanzierungsmöglichkeiten getrieben sein. Das Management nenne eine Zielgröße von 50% Eigenkapitalquote.

Da man kein Tax-Shield bei der Fremdfinanzierung geltend machen könne, biete sich diese Strategie auch an. Da die Gesellschaft einen Großteil der Gewinne auszahlen müsse, lasse sich die Eigenkapitalquote nach Erachten der Analysten durch eine Kapitalerhöhung verbessern. Sie würden davon ausgehen, dass dies bei einem besseren Aktienkurs erfolgen könnte, denn aktuell sei keine konkrete Kapitalerhöhung geplant.

Mittelfristig sei das Unternehmen nach Erachten der Analysten gezwungen weiter zu wachsen. Das aktuelle Geschäftsmodell lasse sich hervorragend skalieren. Mit einem größeren Immobilienvolumen würde man zudem nachhaltig die Dividendenfähigkeit des Unternehmens unterstreichen. Dabei wolle man sich weiterhin auf kleinteilige Assets mit einem Wert von bis zu 30 Mio. EUR fokussieren.

Weitere Treiber sollten nach Erachten der Analysten die frühzeitige Refinanzierung des Konsortialkredites sein, sowie die beiden Refurbishmentprojekte Ohnsorg-Theater und Alte Post Hamburg.

Nachdem der Kurs der Aktie Ende letzten Jahres stark unter Druck gekommen sei, habe der Aktienkurs eine Rally hinlegen können. In ihren Modellen würden die Analysten davon ausgehen, dass die Mieterträge leicht unter Druck kommen würden, was aber nicht die Dividendenfähigkeit des Titels gefährden sollte. Außerdem sei das Unternehmen in ihren Augen solide finanziert. Ein größeres Problem sollten mögliche Abwertungsrisiken auf das Immobilienportfolio darstellen.

Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die alstria office REIT-Aktie trotz des Abschlages zum Eigenkapital mit "halten" ein. Das Kursziel werde von 7,50 EUR auf 8,00 EUR angehoben. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/nw)