Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, stuft die IVG Immobilien-Aktie (ISIN DE0006205701/ WKN 620570) von "halten" auf "verkaufen" herab.

Die erste Jahreshälfte habe unter dem Zeichen der Liquiditätssicherung gestanden. So sei im zweiten Quartal ein syndizierter Kredit über 1,3 Mrd. EUR abgeschlossen worden, wodurch mehrere kurzfristige Kredite hätten abgelöst werden können. Zudem habe das Unternehmen im ersten Halbjahr Immobilien im Wert von knapp 550,0 Mio. EUR veräußert, was zusätzliche Liquidität geschafft habe. Im Jahr 2009 würden bei der IVG Immobilien noch 227,0 Mio. EUR fällig. Davon solle der Großteil getilgt und nur 50,0 Mio. EUR als Projektfinanzierung verlängert werden. Der durchschnittliche Zinssatz betrage aktuell 4,23%.

Die operativen Zahlen seien inline. Im Bereich Investment seien die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Fläche nur um 1,1% gesunken, was nach Erachten der Analysten für das Asset Management der Unternehmung spreche. Der Leerstand und die Mieten hätten beinahe stabil gehalten werden können. Bei der Bewertung der Immobilien in diesem Bereich hätten unrealisierte Marktwertveränderungen in Höhe von -86,5 Mio. EUR und realisierte Marktwertveränderungen in Höhe von -52 Mio. EUR gebucht werden müssen. Hier spiegele sich sehr klar die geänderte Strategie des Unternehmens wider. Anders als bisher würden die Immobilien zur Liquiditätssicherung verkauft, auch wenn dies bedeute, dass unter den eigenen Buchwerten veräußert werden müsse.

Im Bereich Development würden vor allem die hohen Materialaufwendungen ins Gewicht fallen. Diese seien auf 359,6 Mio. EUR gestiegen, hier spiegele sich zum einen der Baufortschritt der laufenden Projekte wider, zum anderen hätten verschiedene Projekte mit 118,5 Mio. EUR wertberichtigt werden müssen. Davon seien alleine für das Projekt Airrail-Center im Flughafen Frankfurt 99,6 Mio. EUR Abwertungen angefallen. Die Vorvermietungsquote bei den Projekten habe auf über 60% angehoben werden können, was gerade im aktuellen Marktumfeld als Erfolg zu werten sei.

Im Bereich Caverns habe man zehn sich im Bau befindliche Kavernen neu bewerten müssen, was zu einem Bewertungsgewinn von 150,7 Mio. EUR geführt habe. Damit hätten die realisierten und unrealisierten Marktwertveränderungen im Bereich Investments aufgefangen werden können. Im Bereich Funds stelle sich die Entwicklung zweigeteilt dar. Bei den Institutional Funds habe eine stabile Entwicklung mit leicht steigender Profitabilität gezeigt werden können, bei den Private Funds seien die Zahlen bedingt durch den Wegfall von Mieteinnahmen rückläufig ausgefallen.

Im kommenden Jahr würden 715 Mio. EUR an Krediten fällig, ein Großteil davon (467,0 Mio. EUR) im Rahmen von Projektfinanzierungen, die durch den Verkauf von den jeweiligen Development-Projekt getilgt werden sollten. Der nächste große zu refinanzierende Betrag stehe 2012 mit 1,7 Mrd. EUR an. Die operativen Erträge würden sich leicht rückläufig entwickeln. Weiterhin würden selektive Verkäufe von Immobilien und Projektentwicklungen die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens steigern. Man habe sich für 2009 das Ziel gesetzt, 1,0 Mrd. EUR an Assets zu verkaufen. Aktuell habe man ca. die Hälfte davon erreicht.

Für das laufende Jahr plane das Unternehmen, den Leerstand im Immobilienportfolio mit ca. 8% nahezu konstant zu halten. In ihren Modellen würden die Analysten von rückläufigen Mieteinnahmen in Höhe von ca. 5% ausgehen, bisher seien die Rückgänge mit 1,1% noch moderat ausgefallen. Die Mieteinnahmen würden sich ab 2010 schwächer entwickeln und auf die Gesellschaft werde in diesem Zusammenhang noch einiges hinzukommen. Der Leerstand sollte dann über die 10%-Marke steigen.

Im Bereich Development habe man das Ziel, die Vorvermietungsquote weiter zu steigern, aktuell liege diese bei 61%. Neue Akquisitionen von Developmentprojekten sollten nicht erfolgen. Neben dem oben genannten Abbau des Bestandsportfolios sei auch das Auslaufen der Projektpipeline ein SchlüsseIelement. Die momentane Projektpipeline werde auf 1,7 Mrd. EUR beziffert. Bis 2010 werde beinahe alles abgearbeitet sein. Das Abarbeiten der Development-Pipeline werde teurer werden, als man dies im Vorfeld erwartet habe. Aber das Unternehmen sollte bereits genügend Reserven angelegt haben, um mit dieser Situation zurechtzukommen. Gerade das Airrail-Center werde teurer. Die Analysten würden davon ausgehen, dass im November hierzu weitere Informationen veröffentlicht würden. Um den Verkauf der fertigen Projekte voranzutreiben, sei deren Verkauf an einen eigenen Fonds möglich.

Im Bereich Funds würden sich die Fonds EuroSelect 17 und 18 in der Vermarktung befinden, die Fonds EuroSelect 19 und 20 seien in der Vorbereitung. Somit sei hier weiterhin mit stabilen Einnahmen zu rechnen. Um das operative Ergebnis weiter zu sekundieren, sollten die Kosten gesenkt werden. Bewertungsseitig würden die Analysten davon ausgehen, dass ein Großteil der Abschreibungen auf das Portfolio bereits in 2008 erfolgt sei.

Für 2009 würden die Analysten mit weiteren 250 Mio. EUR Abschreibungen auf das Immobilienportfolio rechnen. Diese würden auf Gesamtjahressicht zum Teil durch die Wertzuschreibungen aus dem Kavernengeschäft aufgefangen werden. Auf mittlere Sicht werde das Unternehmen eine integriertere Struktur aufweisen. Im Mittelpunkt der Entwicklung sollte das Asset Management stehen, für die eigenen Immobilien und für Immobilien Dritter (in Form von Co-Investments). Das Development sei dabei ein Baustein in dieser Strategie. Das verwaltete Portfolio werde durch diese Einheit optimiert, um weitere Wertschöpfungen daraus generieren zu können.

Das Fondsgeschäft diene dann, wie die jetzige Entwicklung erahnen lasse, zum Vertrieb von eigenen und fremden Immobilien. Die wichtigste kurzfristige Aufgabe des Managements bleibe die Abwicklung des Verkaufsprogramms, hierdurch solle die Liquidität gesichert und die Fertigstellung der Developmentprojekte finanziert werden.

Nach Erachten der Analysten sei es nicht auszuschließen, dass noch weiterer Newsflow im Rahmen der Umstrukturierung folgen werde. Zudem würden sie auf den Aktienkurs verweisen, der bereits um das Eigenkapital je Aktie notiere.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe stufen die Aktie von IVG Immobilien aktuell mit dem Rating "verkaufen" ein. Das Kursziel werde von 5,50 EUR auf 7 EUR erhöht. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/d)