Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, empfiehlt die Aktie von TAG Immobilien (ISIN DE0008303504/ WKN 830350) weiterhin zu halten.

Die Gesellschaft strebe langfristige Wertsteigerungen ihres Bestandsportfolios an. Durch die aktuell wirtschaftlich schwierigen Zeiten sollten die Immobilien und deren Cash-flow weiter optimiert werden. Die Zahlen des Unternehmens seien wenig überraschend ausgefallen. Wie von den Analysten erwartet, habe der neue CEO, Rolf Elgeti, einige Bereinigungen vorgenommen. So seien Rückstellungen in Höhe von ca. 9 Mio. EUR (davon Bau-Verein zu Hamburg: 3,3 Mio. EUR) für Bautätigkeiten aus früheren Jahren getätigt worden.

Zudem sei das Immobilienportfolio um 15,3 Mio. EUR (davon Bau-Verein zu Hamburg: 3,1 Mio. EUR) abgewertet worden. Hier wolle das Management nach Erachten der Analysten einem möglichen Abwertungsbedarf auf das Immobilienportfolio zum Jahresende vorgreifen. Nach Erachten der Analysten sollten auf Gesamtjahressicht nur noch geringe weitere Wertberichtigungen erfolgen. Weitere 1,4 Mio. EUR seien in die Restrukturierung der Personalstruktur geflossen und seien dementsprechend einmalig.

Im eigentlichen operativen Geschäft sei der Umsatz im ersten Halbjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 62% auf 75,5 Mio. EUR gestiegen. Vor allem die Umsätze aus Immobilienverkäufen seien stark angestiegen. Dies sei bisher ein elementarer Bestandteil der Strategie gewesen und habe zur Sicherung der Liquidität beigetragen. Durch die bisher noch relativ schwache operative Aufstellung des Immobilienportfolios und oben erwähnten Wertminderungen sei das EBIT mit -14,7 Mio. EUR weit unter dem Vorjahreswert von 18,4 Mio. EUR ausgefallen.

Weiterhin habe das Mietergebnis im Vergleich zum Vorjahr um 13% auf 17,4 Mio. EUR gesteigert werden können und liege nun bei 17,4 Mio. EUR (Vorjahr: 15,5 Mio. EUR), was unter anderem auf den Abbau von Leerständen zurückzuführen sei. Insgesamt sei das Immobilienvolumen im Vergleich zum 31.12. 2008 um 5,4% auf 760,4 Mio. EUR gesunken.

Mit dem Wechsel im Management habe sich auch die strategische Ausrichtung des Unternehmens geändert. Anders als in den vergangenen Quartalen fokussiere man sich nicht mehr darauf, die Liquidität des Unternehmens um jeden Preis durch den Abverkauf von Assets zu verbessern, sondern darauf, die Bestandsobjekte zu optimieren. Jede Immobilie solle einen positiven Deckungsbeitrag generieren. Durch aktives Asset Management wolle das Unternehmen so die vorhandenen Potenziale heben. Weiterhin würden zukünftig nur dort Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, wo sie eine mindestens 30-prozentige Cash-flow-Rendite auf das Eigenkapital bringen würden.

Nach knapp drei Monaten im Amt habe zu den ersten Schritten des neuen Managements die Beseitigung verschiedener operativer Ineffizienzen, beispielsweise durch die Beseitigung von Teilen des Leerstands, und die Verschlankung des Managements durch die Einsparung einer Managementebene gezählt. Viele operative Entscheidungen würden nun direkt vom Vorstand getroffen. Durch die bisherigen Maßnahmen könne das Unternehmen ca. 3 Mio. EUR an Personalkosten im Jahr einsparen. Unter dem Strich seien die Verbesserungen durch die Maßnahmen erst in den kommenden Quartalen in den Berichten wiederzufinden.

Die Gesellschaft sei im Wandel. Man gehe dennoch davon aus, dass das Management die Zweigleisigkeit zwischen Bestandshaltung von Wohnimmobilien auf der einen und Gewerbeimmobilien auf der anderen Seite beibehalten werde. Die Wohnimmobilien würden für die stabilen Cash-flows sorgen und die Gewerbeimmobilien würden mehr Chancen, aber auch Risiken bieten.

Mittelfristig, wenn es wieder mehr Immobilientransaktionen gebe und ein Verkauf größerer Portfolien möglich sei, werde sich das Unternehmen nach Ansicht der Analysten aber von einem Bereich trennen. Auf absehbare Zeit werde der Bau-Verein zu Hamburg nicht von der Börse genommen werden, womit im Konzern weiterhin zwei Gesellschaften an der Börse notiert seien.

Kurzfristig würden die größten Aufgaben des Managements darin liegen, Leerstände zu beseitigen und, sofern es sich anbiete, Chancen bei der Vermietung und möglichen Käufen zu nutzen. Hier rechne das Unternehmen mit der Möglichkeit, in einem Jahr in Finanzierungsnot geratene Immobilien zu günstigen Preisen kaufen zu können. Der Verkauf zur Liquiditätssicherung sei aktuell keine Option mehr für das Unternehmen.

Im Bereich Wohnimmobilien solle mittelfristig eine Fokussierung auf Berlin und Hamburg als Kernregion gelegt werden. Randbestände könnten dann mittelfristig verkauft werden. Mit dem einhergehenden Ausbau des Kernbestandes hätten sich starke Skaleneffekte erzielen lassen, da die Verwaltung des Immobilienportfolios sehr fixkostengetrieben sei. Ein dritter Schwerpunkt könnte noch hinzukommen. Dies würde laut Angaben des Managements aber nur bei einem Standort mit starkem Cash-flow sinnvoll sein.

Im Gewerbeimmobilienbereich sollten aus der aktuellen operativ "schwarzen" Null, die hier erreicht werde, mittelfristig positive Cash-flows erzielt werden. Auch das Asset-Management und weitere Kosteneinsparungen sollten fokussiert werden, was in der LARUS Asset Management GmbH, eine 49%ige Beteiligung des TAG-Konzerns, gebündelt sei. Die Gesellschaft sei im Dezember 2007 als Joint Venture der HSH Real Estate AG und der TAG Immobilien AG gegründet worden und werde nicht im TAG-Konzern konsolidiert.

Für das Gesamtjahr erwarte man keine positiven Cash-flows, erst 2010. Nach dem Ergebnis im ersten Halbjahr sei es wahrscheinlich, dass für das Gesamtjahr keine schwarzen Zahlen erreicht werden könnten.

Die Analysten würden davon ausgehen, dass das Unternehmen im kommenden Jahr steigende Mieterträge und höhere Cash-flows erzielen könne. Strategisch werde sich das Unternehmen weiterhin als Wohnimmobilien- und Gewerbeimmobilienbestandshalter positionieren. Mittelfristig, nach dem Anziehen der Transaktionen am Immobilienmarkt, gehe man davon aus, dass sich das Management auf eine Schiene, wahrscheinlich Wohnimmobilien, fokussieren werde.

Abwertungspotenzial auf das Immobilienportfolio würden die Analysten in diesem Titel durch die vorweggenommenen Abschreibungen, zumindest kurzfristig, nicht sehen.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe stufen die Aktie von TAG Immobilien insgesamt weiterhin mit "halten" ein. Das Kursziel werde unverändert bei 3,60 EUR gesehen. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/nw)