Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die Aktie von Deutsche Wohnen (ISIN DE0006283302/ WKN 628330) unverändert mit "halten" ein.

Ende September habe das Unternehmen Details für die am 9. Oktober erfolgte Kapitalerhöhung bekannt gegeben. In deren Zuge seien 55,4 Mio. Aktien für 4,50 Euro ausgegeben worden. Dem Unternehmen seien mit diesem Schritt Nettogesamterlöse in Höhe von 236,5 Mio. Euro zugeflossen. Da sich die Aktienanzahl auf 81,84 Mio. beinahe verdreifachte, sollte nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe ein starker Verwässerungseffekt stattgefunden haben. Zum Halbjahr habe der NAV je Aktie 24,27 Euro betragen und sei nun auf 10,70 Euro gesunken, was sich unter anderem auch im Aktienkurs widerspiegle.

Die eingegangenen Gelder sollten etwa zur Hälfte zur Reduzierung der Verbindlichkeiten genutzt werden. Die andere Hälfte solle in das Wachstum des Unternehmens gesteckt werden. Mit der Kapitalerhöhung sollte das Unternehmen gut aufgestellt sein. Bis Ende 2011 stünden Kredite mit einem Gesamtvolumen von ca. 35 Mio. Euro zur Prolongation an.

Im ersten Halbjahr habe man 403 Einzelwohnungen (das Jahresziel liege bisher bei 500 Wohneinheiten) und 336 Wohneinheiten im Block (Vorjahr: 960 Wohneinheiten) verkaufen können. Der Verkauf sei über den Buchwerten erfolgt. Im Einzelverkauf habe eine Bruttomarge von 38% erzielt werden können. Daran erkennt man nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe deutlich den Antrieb der Käufer. Für diese zähle aktuell nicht die aktuelle Rendite, vielmehr solle ein Investment in Wohnimmobilien vor Inflation schützen.

Das Portfolio habe weiter optimiert werden können. Die Mieten seien von 5,19 Euro/qm auf 5,29 Euro/qm gestiegen. Die Treiber hinter dieser Entwicklung seien, neben den normalen Mietanpassungen, zum einen der Mieterwechsel (10% aller Mieter würden pro Jahr wechseln) und zum anderen Investitionen in den Immobilienbestand, die zum Teil auf die Miete umgelegt werden könnten bzw. dazu führen würden, dass bei einer Neuvermietung die angepasste Miete 20% bis 25% über der vorherigen Miete liege, gewesen.

Zeitgleich habe der Leerstand im Kernportfolio auf 3,3% gesenkt werden können. Der Umsatz aus der Wohnungsbewirtschaftung sei mit 130,7 Mio. Euro (Vj.: 131,6 Mio. Euro) im ersten Halbjahr stabil geblieben. Der Rückgang des Immobilienbestandes gegenüber dem Vorjahr habe sich hier negativ ausgewirkt (50.122 Wohneinheiten, Vj.: 51.836 Wohneinheiten).

Neben dem eigentlichen Kerngeschäft, der Bestandshaltung für Wohnimmobilien, habe das Unternehmen mit Katharinenhof eine Pflegeheimkette erworben. Aktuell werde diese nicht aktiv zum Verkauf angeboten, da unter den momentanen Marktbedingungen nicht der gewünschte Preis erzielt werden sollte. Zielmarke sei hier für das Management 105 bis 110 Mio. Euro. Unter dem Strich sei das Unternehmen in der Lage gewesen, die FFO (Funds from operations) im ersten Halbjahr auf 0,67 Euro je Aktie (Vj.: 0,41 Euro) zu erhöhen.

Operativ gehe man davon aus, dass sich die Dynamik aus dem ersten Halbjahr weiter fortsetzen werde. Zudem sollten bei den Kreditkosten durch die Kapitalerhöhung mehr als 10 Mio. Euro im Jahr eingespart werden. Bei der Privatisierung sei davon auszugehen, dass mehr als 500 Wohneinheiten verkauft werden sollten. Für die Blockverkäufe, allen voran für das Riesling-Portfolio, führe das Unternehmen permanent Verhandlungen. Aber ein großvolumiges Geschäft scheine sich aktuell nicht abzuzeichnen.

Durch die Kapitalerhöhung stünden nun gut 100 Mio. Euro Equity für eine weitere Expansion zur Verfügung. Unterstelle man, dass das aktuelle LTV-Ratio von ca. 65% der Gesellschaft beibehalten werde, entspräche dies einem möglichen Gesamtinvestitionsvolumen von knapp 300 Mio. Euro. Damit ist nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe, zumindest kurzfristig, eine Expansion an einem dritten Standort unwahrscheinlich. Die Stärkung der bei den bestehenden Märkte, Berlin und Frankfurt, sollte für die Gesellschaft mehr Charme aufweisen.

Mittelfristig gehen die Analysten vom Bankhaus Lampe aber davon aus, dass ein dritter Standort kommen wird, da sich das Geschäftsmodell gut skalieren ließe. Da das Portfolio aktuell genügend Cash generiere, sei das Unternehmen ihrer Ansicht nach aber nicht im Zugzwang.

Zu den größten Aufgaben des Managements zähle die weitere Kostenoptimierung. Zudem sei das Unternehmen durch die Vielzahl von Restrukturierungen, die bereits vollzogen worden seien, in der Lage, das Hauptaugenmerk wieder auf das normale operative Geschäft und damit auch auf die Akquisition neuer Bestände zu legen.

Die Zielrichtung für das Unternehmen stehe fest: In den kommenden Jahren solle das Portfolio verdoppelt werden. Eine Anzahl von mittelfristig 100.000 Wohneinheiten stehe im Raum. Dies werde nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe aber nur mit weiteren Kapitalerhöhungen zu finanzieren sein. Mit der Kapitalerhöhung sollte sich ihres Erachtens die Situation für Deutsche Wohnen, durch eine höhere Bonität und ein höheres Bankenvertrauen, weiter entspannen.

Mit der Kapitalerhöhung habe des Unternehmen die bilanzielle Situation verbessern können sowie sich neuen Freiraum für einen Ausbau des Portfolios geschaffen. Vorerst gehen die Analysten vom Bankhaus Lampe aber nicht davon aus, dass das Unternehmen an einem dritten Standort investieren wird. Dies könnte ihres Erachtens nur mit einer weiteren Kapitalerhöhung geschehen. Mit den eingegangenen Geldern sollten anstehende Finanzierungsrunden in den kommenden Quartalen einfacher zu führen sein.

Insgesamt gehen die Analysten vom Bankhaus Lampe davon aus, dass das Management die eingenommenen Gelder so investieren wird, dass das bisherige Portfolio gut ergänzt wird. Dennoch würden sie darauf verweisen, dass der Aktienkurs von dieser zukünftigen Entwicklung bereits viel vorweg genommen habe.

Anhand ihres Peer-Group-Vergleiches und dem Eigenkapital je Aktie kommen die Analysten vom Bankhaus Lampe zum Schluss, dass die Deutsche Wohnen-Aktie beim aktuellen Aktienkurs eine Halteposition darstellt. Das Kursziel werde von 11,00 Euro auf 8,50 Euro reduziert. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/nw)