Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) unverändert mit dem Rating "halten" ein.

Bei der GAGFAH ergebe sich, wie bei den meisten Immobiliengesellschaften, ein gemischtes Bild. Auf der einen Seite sei die operative Entwicklung inline, während auf der anderen Seite Abschreibungen auf den Immobilienbestand und Zinsderivate das Ergebnis belasten würden.

Der jüngste größere Newsflow des Unternehmens seien die Zahlen zum zweiten Quartal gewesen. Positiv hätten die Analysten die Bruttomieteinnahmen überrascht, die mit 251,6 Mio. EUR (BHLe: 245,3 Mio. EUR) über ihren Erwartungen gelegen hätten. Abzüglich der Nebenkosten sei von den Mieteinnahmen indes mit 118,9 Mio. EUR weniger als im Vorquartal übrig geblieben. In beiden Zahlen spiegele sich wider, dass mehr Nebenkosten hätten gezahlt werden müssen. Der Leerstand sei mit 4,6% stabil geblieben und die Mieten hätten auf selber Basis leicht um 0,7% (annualisiert um 1,3%) gesteigert werden können.

Die Verkaufserlöse würden zwar mit 35,1 Mio. EUR über denen des Vorquartals (18,9 Mio. EUR) ausfallen, aber margenseitig unter dem ersten Quartal liegen. Zudem hätten die Wohneinheiten nur mit Multiples von 14,0 zur Jahresmiete verkauft werden können. Im ersten Quartal habe noch das 21,7-fache erzielt werden können. Laut Unternehmensangabe seien hier etwas preisgünstigere Bestände veräußert worden. Bisher habe man Assets im Wert von 250 Mio. EUR verkauft bzw. man befinde sich kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrags. Die Dividende für das Quartal sei bei 0,20 EUR je Aktie geblieben. Diesmal habe sie wieder oberhalb der FFO von 0,18 EUR je Aktie gelegen, was unter dem Strich mit einem Abfluss von Liquidität einhergehe.

Neben den operativen Ergebnissen sei das Bewertungsergebnis interessant. Dies weise einen Verlust in Höhe von 73,1 Mio. EUR auf und sei durch die Umklassifizierung einiger Bestände aus dem Anlage- in das Umlaufvermögen nötig geworden. Die Analysten habe die Höhe der Abschreibung negativ überrascht. Nach der Wertberichtigung liege der Net Asset Value der Gesellschaft bei 13,17 EUR je Aktie. Unter dem Strich habe das Unternehmen mit -38,5 Mio. EUR einen Vorsteuerverlust für das Quartal vermelden müssen.

Das Management habe für das Jahr 2009 keine komplette Guidance publiziert. Vielmehr seien verschiedene operative Absichten für dieses Jahr geäußert worden. Im Bereich der Bestandsimmobilien sollten die Mieteinnahmen im Gesamtjahr (auf Same-store-Basis) um 1,5% bis 2,0% ansteigen. Im Halbjahr habe man auf einen Anstieg von 0,7% bauen können. Nach Erachten der Analysten werde man am unteren Ende der eigenen Guidance herauskommen. Die Leerstandsrate solle 4,5% betragen, was eine leichte Verbesserung gegenüber dem jetzigen Wert (4,6%) bedeuten würde. Der Cashflow aus dem Bestand werde bei 0,67 EUR je Aktie erwartet. Hinzu sollten noch weitere 0,13 EUR je Aktie durch den Verkauf von Wohnimmobilien kommen.

Strategisch wolle sich das Unternehmen darauf konzentrieren, die Einkünfte aus dem bestehenden Wohnimmobilienportfolio zu optimieren. Damit werde die GAGFAH auch 2009 nicht als Käufer umfangreicher Portfolien auftreten. Im Bereich Veräußerung plane das Unternehmen, in diesem Jahr Immobilien im Wert von bis zu 500 Mio. EUR zu verkaufen. Die Analysten würden weiterhin davon ausgehen, dass dieses Ziel nicht erreicht werden könne.

Bisher stehe das Unternehmen für knapp die Hälfte der geplanten Immobilienverkäufe kurz vor dem Vertragsabschluss bzw. habe diesen bereits vollzogen. Zukünftig wolle das Management noch mehr auf die Kooperationen mit Dritten setzen. In diesem Rahmen wolle die GAGFAH für andere Vermieter die Wohneinheiten verwalten. Dies sollte die stabilen Cashflows erhöhen. Wenn man von der Hochskalierung der Verkaufserlöse absehe, fehle uns bei diesem Unternehmen der mittelfristige Wachstumstreiber. Es scheine so, dass das Unternehmen in den nächsten Quartalen in der Bestandshaltung schrumpfen werde. Gleichzeitig zeichne es sich nicht ab, wie und wo ein eventueller neuer Bestandsaufbau erfolgen solle.

Für das laufende Jahr könnten sich die Analysten vorstellen, dass die Gesellschaft weitere Wertanpassungen auf das Immobilienportfolio vornehmen müsse. Dafür spreche nicht zuletzt der aus ihrer Sicht hohe Wert, mit dem die GAGFAH ihre Bestände aktuell in den Büchern halte. Finanzierungsseitig befinde sich das Unternehmen kurzfristig in einer guten Lage, denn nur 4% des Kreditportfolios würden bis September 2010 fällig. Mittelfristig sehe dies anders aus, da im Jahr 2013 Kredite in Höhe von 5,6 Mrd. EUR fällig würden, die 91% des Kreditbestandes darstellen würden. Hier stelle das Management in Aussicht, dass man sich bereits im Vorfeld mit den Gläubigern einigen wolle.

Die Aktienkursentwicklung des Unternehmens sei in den vergangenen Wochen recht positiv gewesen. Die Analysten würden davon ausgehen, dass ein Großteil der Performance bereits gezeigt worden sei. Sie würden zum Halten raten, da zum einen die Gerüchte nicht verstummen würden, dass das Unternehmen seine Bestände nur unzureichend in Stand halte und somit mittelfristig erhebliche Einbußen auf der Einnahmenseite drohen würden. Zudem seien im Jahr 2013 Kreditprolongationen in Höhe von 5,6 Mrd. EUR fällig. Diese Kredite würden aktuell günstig mit etwas weniger als 4% verzinst. Der letzte Punkt, den die Analysten mit Unsicherheit behaftet sehen würden, sei das Engagement des Hauptaktionärs Fortress. Dieser habe sich bisher zwar nicht aus dem Unternehmen zurückgezogen, ob dies aber so bleibe, sei ungewiss.

Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Aktie von GAGFAH mit dem Rating "halten" ein. Das Kursziel werde von 6,50 EUR auf 8 EUR erhöht. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/d)