Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, stuft die IVG Immobilien-Aktie (ISIN DE0006205701/ WKN 620570) weiterhin mit "halten" ein.

Der jüngste große News-flow zum Unternehmen seien die Zahlen zum ersten Halbjahr. Die erste Jahreshälfte habe unter dem Zeichen der Liquiditätssicherung gestanden. So sei im zweiten Quartal ein syndizierter Kredit über 1,3 Mrd. EUR abgeschlossen worden, wodurch mehrere kurzfristige Kredite hätten abgelöst werden können. Zudem habe das Unternehmen im ersten Halbjahr Immobilien im Wert von knapp 550,0 Mio. EUR veräußert, was zusätzliche Liquidität geschaffen habe. Momentan würden bei der IVG im Jahr 2009 noch 227,0 Mio. EUR fällig, davon solle der Großteil getilgt und nur 50,0 Mio. EUR als Projektfinanzierung verlängert werden. Der durchschnittliche Zinssatz betrage aktuell 4,23%.

Die operativen Zahlen seien in-line. Im Bereich Investment seien die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Fläche nur um 1,1% gesunken, was nach Erachten der Analysten für das Asset Management der Unternehmung spreche. Der Leerstand und die Mieten hätten beinahe stabil gehalten werden können. Bei der Bewertung der Immobilien in diesem Bereich hätten unrealisierte Marktwertveränderungen in Höhe von -86,5 Mio. EUR und realisierte Marktwertveränderungen in Höhe von -52 Mio. EUR gebucht werden können. Hier spiegele sich sehr klar die geänderte Strategie des Unternehmens wider. Anders als bisher würden die Immobilien zur Liquiditätssicherung verkauft, auch wenn dies bedeute, dass unter den eigenen Buchwerten veräußert werden müsse.

Im Bereich Development würden vor allem die hohen Materialaufwendungen ins Gewicht fallen. Diese seien auf 359,6 Mio. EUR gestiegen, hier spiegele sich zum einen der Baufortschritt der laufenden Projekte wider und zum anderen hätten verschiedene Projekte mit 118,5 Mio. EUR wertberichtigt werden müssen. So seien allein durch das Projekt Airrail 99,6 Mio. EUR Abwertungen angefallen. Die Vorvermietungsquote bei den Projekten habe auf über 60% angehoben werden können, was gerade im aktuellen Marktumfeld als Erfolg zu werten sei. Dies sei vom Markt im Vorfeld der Zahlen bereits erwartet worden.

Im Bereich Caverns habe man zehn sich im Bau befindliche Kavernen neu bewerten müssen, was zu einem Bewertungsgewinn von 150,7 Mio. EUR geführt habe. Damit hätten die realisierten und unrealisierten Marktwertveränderungen im Bereich Investments aufgefangen werden können. Im Bereich Funds stelle sich die Entwicklung zweigeteilt dar. Bei den Institutional Funds habe eine stabile Entwicklung mit leicht steigender Profitabilität gezeigt werden können und bei den Private Funds seien die Zahlen bedingt durch den Wegfall von Mieteinnahmen rückläufig ausgefallen.

Auch in den nächsten Quartalen würden die Zeichen auf Liquiditätssicherung und Restrukturierung stehen. Im kommenden Jahr würden 715 Mio. EUR an Krediten fällig, ein Großteil davon, 467,0 Mio. EUR, im Rahmen von Projektfinanzierungen, die durch den Verkauf von den jeweiligen Development-Projekt getilgt werden sollten. Der nächste große zu refinanzierende Betrag stehe 2012 mit 1,7 Mrd. EUR an. Der durchschnittliche Zinssatz werde in den kommenden Monaten auf circa 4,5% ansteigen.

Operativ sehe man aktuell folgendes Szenario: Die operativen Erträge würden sich leicht rückläufig entwickeln. Weiterhin würden selektive Verkäufe von Immobilien und Projektentwicklungen die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens steigern. Man habe sich für 2009 das Ziel gesetzt, 680 Mio. EUR an Assets zu verkaufen. Aktuell habe man circa die Hälfte davon erreicht.

Für das laufende Jahr plane das Unternehmen, den Leerstand im Immobilienportfolio mit circa 8% nahezu konstant zu halten. Dies solle nicht zuletzt durch das Entgegenkommen gegenüber den Mietern geschehen, was auf der anderen Seite auf den durchschnittlichen Mietzins negativ wirken sollte. In den Analysten-Modellen gehe man von rückläufigen Mieteinnahmen in Höhe von circa 5% aus, bisher seien die Rückgänge mit 1,1% noch moderat ausgefallen.

Im Bereich Development habe man das Ziel, die Vorvermietungsquote weiter zu steigern, aktuell liege diese bei 61%. Neue Akquisitionen von Developmentprojekten sollten nicht erfolgen. Neben dem oben genannten Abbau des Bestandportfolios sei auch das Auslaufen der Projektpipeline ein Schlüsselelement. Die momentane Projektpipeline werde auf 2,2 Mrd. EUR beziffert. Bis 2010 würden davon 1,6 Mrd. EUR abgearbeitet. Man verfolge zudem nur noch die Projekte, die bereits begonnen worden seien. Bei den anderen würden die Grundstücke veräußert. Neue Projekte werde es in dem bisherigen Umfang nicht mehr geben.

Im Bereich Funds würden sich die Fonds EuroSelect 17 und 18 in der Vermarktung befinden, die Fonds EuroSelect19 und 20 seien in der Vorbereitung. Somit sei hier weiterhin mit stabilen Einnahmen zu rechnen. Um das operative Ergebnis weiter zu sekundieren, sollten die Kosten gesenkt werden. Bisher seien noch keine Angaben über die Höhe gemacht worden. Bewertungsseitig gehe man davon aus, dass ein Großteil der Abschreibungen auf das Portfolio bereits in 2008 erfolgt sei. Für 2009 rechne man mit weiteren 250 Mio. EUR Abschreibungen auf das Immobilienportfolio. Diese würden auf Gesamtjahressicht zum Teil durch die Wertzuschreibungen aus dem Kavernengeschäft aufgefangen werden.

Insgesamt würden die Zahlen zeigen, dass man trotz der Situation an den Märkten bisher relativ gut durch die Krise gekommen sei. Die Abwertungen auf das Immobilienportfolio hätten durch die Bewertungsgewinne auf die Kavernen kompensiert werden können. Ärgerlich seien die Wertberichtigungen auf das Projekt Airrail in Frankfurt. Hierbei sei es nach Erachten der Analysten nicht auszuschließen, dass es zu weiteren Verzögerungen kommen könne. Das Unternehmen befinde sich weiterhin in der Restrukturierung. Das Ergebnis daraus sei von vielen einzelnen Variablen, wie Verkaufserlösen und Kreditkonditionen, abhängig. Dies belaste weiterhin die Visibilität des Unternehmens. Man sehe das Unternehmen beim aktuellen Kurs als fair bewertet an.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe bewerten die IVG Immobilien-Aktie weiterhin mit dem Rating "halten". Das Kursziel werde von 5,00 EUR auf 5,50 EUR erhöht. (Studie "MDAX-Guide Herbst 2009" vom 01.09.2009) (01.09.2009/ac/a/d)