Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) nach wie vor mit "halten" ein.

Bei der GAGFAH ergebe sich, wie bei den meisten Immobiliengesellschaften, ein gemischtes Bild. Auf der einen Seite sei die operative Entwicklung inline, während auf der anderen Seite Abschreibungen auf den Immobilienbestand und Zinsderivate das Ergebnis belasten würden.

Operativ habe das Unternehmen im Rahmen der Erwartungen gelegen. Im Mietergebnis erzielte das Unternehmen drei Mio. Euro mehr als in den Schätzungen der Analysten vom Bankhaus Lampe und konnte Umsätze von 473 Mio. Euro generieren. Die Mieten seien im Laufe des Jahres um 2,0% erhöht worden und die Leerstandsquote sei auf 3,9% gesunken (Vj.: 4,4%). Bei den Gewinnen aus den Immobilienverkäufen sind die Analysten vom Bankhaus Lampe von 53,9 Mio. Euro ausgegangen, hier lag GAGFAH mit 58,8 Mio. Euro auch leicht darüber. Dieses Ergebnis sei bei einem Verkaufsvolumen in Höhe von 200 Mio. Euro erzielt worden.

Auf der Ausgabenseite habe das Unternehmen weitere Bestmarken erzielen können. So seien beispielsweise die Verwaltungsaufwendungen von 57,0 Mio. Euro auf 41,1 Mio. Euro gesenkt worden. Negativ belastend hätten dagegen die Wertberichtigungen im Portfolio mit 233,0 Mio. Euro gewirkt. Dies entspreche etwas mehr als 2% des Portfoliowertes und liege weit unter den Befürchtungen des Marktes. Zum Vergleich: Im Vorjahr hätten sich die Hochschreibungen auf 984,2 Mio. Euro belaufen. Aktuell werden die zukünftigen Mieteinnahmen auf das Portfolio mit einem Zins von 5,45% abgezinst, was nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe eine ambitionierte Bewertung darstellt.

Unterm Strich habe das Unternehmen ein Nettoergebnis in Höhe von 46,1 Mio. Euro verbuchen können. Dies sei nur durch die Einberechnung steuerlicher Ansprüche möglich geworden, zu sehr habe die Wertberichtigung auf das Immobilienportfolio belastet. Um diesen Effekt bereinigt, sei der FFO (Funds from operations) eine gute Vergleichsgröße. Dieser habe 200,2 Mio. Euro betragen (Vj.: 197,4 Mio. Euro), was 0,86 Euro je Aktie entspreche. An diesem FFO würden sich die Dividendenzahlungen orientieren, die mit 0,80 Euro in 2008 (Vj.: 0,77 Euro) unter diesem Wert gelegen hätten. Der NAV (Net Asset Value) sei gegenüber Jahresfrist auf 13,72 Euro je Aktie zurückgegangen. Hier hätten vor allem die Abwertungen auf das Immobilienportfolio sowie auf Zinssicherungsinstrumente und hohe Dividendenzahlungen eine bedeutende Rolle gespielt.

Auch in den Führungsgremien habe es eine Veränderung bei GAGFAH gegeben. Erst sollte der CEO Herr Drescher Ende Juli das Unternehmen verlassen. Eine Begründung seitens des Unternehmens habe es hierzu nicht gegeben. Nach der Bekanntgabe der Jahreszahlen sei er aber mit sofortiger Wirkung von seinen Ämtern enthoben worden.

Das Management habe für das Jahr 2009 keine komplette Guidance publiziert. Vielmehr seien verschiedene operative Absichten für dieses Jahr erläutert worden. Bei den Vermietungen solle der Leerstand auf dem heutigen Level gehalten werden. Der durchschnittliche Mietzins solle um 1,5 bis 2,0% je Quadratmeter ansteigen. Strategisch wolle sich das Unternehmen darauf konzentrieren, die Einkünfte aus dem bestehenden Wohnimmobilienportfolio zu optimieren. Damit werde GAGFAH auch 2009 nicht als Käufer umfangreicher Portfolien auftreten.

Bei der Privatisierung/Veräußerung von Wohnimmobilien haben die Analysten vom Bankhaus Lampe die Ausblicke der Gesellschaft überrascht. Hier habe sich GAGFAH für 2009 zum Ziel gesetzt, Wohnimmobilien im Wert von 500 Mio. Euro zu verkaufen. Dies entspreche in etwa dem 2,5fachen des Wertes für 2008. Nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe wird man die Verkaufserlöse erhöhen können. Ob aber die Veräußerungserlöse auf 500 Mio. Euro skalierbar seien, sei ihrer Meinung nach schwierig. Zudem sei es nicht unwahrscheinlich, dass die Verkaufsmarge darunter leide.

Wenn man von der Hochskalierung der Verkaufserlöse absieht, fehlt den Analysten vom Bankhaus Lampe bei diesem Unternehmen der mittelfristige Wachstumstreiber. Es scheine so, dass das Unternehmen in den nächsten Quartalen in der Bestandhaltung schrumpfen werde. Gleichzeitig gebe es aber keinen Ausblick, wie und wo ein eventuell neuer Bestandsaufbau erfolgen solle.

Für das laufende Jahr können sich die Analysten vom Bankhaus Lampe vorstellen, dass die Gesellschaft weitere Wertanpassungen auf das Immobilienportfolio vornehmen muss. Dafür spreche nicht zuletzt der aus ihrer Sicht hohe Wert, mit dem GAGFAH die Bestände aktuell in den Büchern halte.

Finanzierungsseitig befinde sich das Unternehmen kurzfristig in einer guten Lage, denn nur 4% des Kreditportfolios würden bis September 2010 fällig. Mittelfristig sehe dies anders aus, da im Jahr 2013 Kredite in Höhe von 5,6 Mrd. Euro fällig würden, die 91% des Kreditbestandes darstellen würden.

Insgesamt konnte GAGFAH die Analysten vom Bankhaus Lampe positiv überraschen. Nach den jüngsten Kursgewinnen sei es aber wahrscheinlich, dass der Wert wieder an Boden verlieren werde. Negativ nehme man drei Punkte in die Bewertung auf: Zum einen würden die Gerüchte nicht verstummen, dass das Unternehmen seine Bestände nur unzureichend in Stand halte und somit mittelfristig erhebliche Einbußen auf der Einnahmenseite drohen würden.

Zudem seien im Jahr 2013 Kreditprolongationen in Höhe von 5,6 Mrd. Euro fällig. Diese Kredite würden aktuell günstig mit etwas weniger als 4% verzinst. Jeder Prozentpunkt an höheren Zinskosten belaste, ceteris paribus, die Gewinne und den FFO mit zusätzlichen 56 Mio. Euro. Der letzte Punkt, den man mit Unsicherheit behaftet sehe, sei das Engagement des Hauptaktionärs Fortress. Dieser habe sich bisher zwar nicht aus dem Unternehmen zurückgezogen, ob dies aber so bleibe, sei ungewiss.

Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die GAGFAH-Aktie, obwohl der Kurs optisch günstig ist, mit "halten" ein. Sie würden sich bei der Kursfindung an ihrem Peer-Group-Vergleich orientieren. Das Kursziel werde unverändert bei 4,00 Euro gesehen. (Studie "MDAX-Guide Frühjahr 2009" vom 06.04.2009) (06.04.2009/ac/a/d)