Hamburg (aktiencheck.de AG) - Der Analyst der HSH Nordbank AG, Stefan Goronczy, stuft die Aktie der Deutsche Wohnen AG (ISIN DE000A0Hn5C6/ WKN A0HN5C) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein.

Deutsche Wohnen habe Neunmonatszahlen vorgelegt, die von Sonderbelastungen und operativen Verbesserungen geprägt gewesen seien. Die betrieblichen Erträge seien zum Vorjahr um 19% auf 262,2 Mio. EUR gestiegen. Davon seien 198,8 Mio. EUR auf die Wohnungsbewirtschaftung und 9,8 Mio. EUR auf die Privatisierung entfallen. Der Buchgewinn aus dem Verkauf des AKF-Kabelgeschäfts habe 16,7 Mio. EUR und die Umsätze aus den Pflegeheimaktivitäten 22,7 Mio. EUR betragen. Das EBIT sei um 19% auf 94,3 Mio. EUR gesunken, vor allem wegen des nochmals gestiegenen Restrukturierungsaufwands.

Ohne diesen wäre das EBIT nur knapp unter dem Vorjahreswert geblieben, obgleich 2008 keine Immobilienwertzuschreibungen angefallen seien, die das Ergebnis 2007 aufgebessert hätten. Aufgrund des übernahmebedingt deutlich angestiegenen Finanzierungsaufwands sei das EBT auf -2,3 Mio. EUR abgerutscht. Nach Steuern sei ein Periodenverlust von 13,2 Mio. EUR geblieben. Der operative Cashflow sei hingegen positiv gewesen, so dass der FFO auf 19,6 Mio. EUR gestiegen sei. Der NAV sei mit 37,07 EUR je Aktie fast konstant geblieben.

In der Wohnungsbewirtschaftung habe Deutsche Wohnen operative Fortschritt erzielt und von vielen Neuvermietungen profitiert, bei denen 16% höhere Mieten vereinbart worden seien. Dadurch sei die durchschnittliche Miete seit Jahresbeginn um 3,7% auf 5,07 EUR je m2 gestiegen. Im Kernbestand von 33.800 Wohnungen sei der Leerstand von 4,8% Ende 2007 auf 4,3% gesunken. Dabei seien insbesondere Berliner Wohnungen gefragt gewesen. Im Rhein-Main-Gebiet hätten sich die Vakanzen hingegen erhöht. Durch die Vertriebsreorganisation dürften diese 2009 nach Ansicht der Analysten aber wieder zurückgehen. Der Gesamtleerstand sei mit 6,6% fast unverändert geblieben. Er werde durch die geplanten Desinvestitionen aus dem Verkaufsportfolio in den nächsten zwei Jahren abnehmen.

Das angestrebte Mietwachstum von 3 bis 4% p.a. dürfte Deutsche Wohnen nach Ansicht der Analysten auch 2009/10 durch die Neuvermietungen im Rhein-Main-Gebiet und nach der Modernisierung von 1.000 Berliner Wohnungen erreichen, die ein Mieterhöhungspotenzial von 2,00 EUR je m2 aufweisen würden. Während Mieterhöhungen im Raum Frankfurt und in Berlin 2008 zu Wertzuschreibungen führen sollten, erwarte man für die Verkaufsbestände in Rheinland-Pfalz und Brandenburg Abschreibungen. Letztere dürften nach Meinung der Analysten überwiegen.

In der Wohnungsprivatisierung seien in den ersten neun Monaten 525 Wohnungen in der Einzelprivatisierung und 1.065 im Blockverkauf veräußert worden. Dabei seien durchschnittlich 1.360 EUR je m2 im Einzelverkauf und 810 EUR bzw. das 17fache der Jahresmiete im Blockverkauf erzielt worden. Während sich die Preise gut entwickelt hätten, habe der Absatz im Blockverkauf wegen der Kreditkrise gestockt, die es potenziellen Käufern erschwert habe, Finanzierungen zu erhalten. Bis Ende September sei ein Buchgewinn von 9,8 Mio. EUR bilanzwirksam realisiert worden. Bis zum Jahresende dürfte er nach Ansicht der Analysten durch die genannten Verkäufe und einen weiteren im Dezember, bei dem in Hanau zusätzliche 631 Wohnungen veräußert worden seien, auf mindestens 15 Mio. EUR vor Privatisierungskosten ansteigen. In den kommenden zweieinhalb Jahren rechne man mit dem Verkauf von weiteren rund 9.000 für den Blockverkauf vorgesehenen Wohnungen.

Der Verkauf der Pflegeheimaktivitäten werde ebenfalls durch die Kreditkrise erschwert. Obgleich der Verkaufsprozess aussagegemäß weit fortgeschritten sein solle, bleibe der unter Finanzierungsvorbehalt stehende Abschluss noch aus. Die Analysten würden in ihrer Planung vorerst mit einem fortgesetzten Pflegeheimgeschäft rechnen. Bei der Reorganisation habe der Vorstand hingegen die vorzeitige Umsetzung der meisten Maßnahmen verkündet. Der einmalige Aufwand sei aber nochmals um 4 auf 20,8 Mio. EUR angestiegen. Mit 13 Mio. EUR sei das Gros auf die Kosten des Personalabbaus entfallen, 5,4 Mio. EUR hätten der Optimierung der Geschäftsprozesse gedient. Insgesamt würden ab 2009 rund 10 Mio. EUR jährlich eingespart.

Bei der Finanzierung seien durch Kredittilgungen und -prolongationen leichte Verbesserungen eingetreten. Der LTV sei von 67,3% Ende 2007 auf 65,9% gesunken. Zudem stünden bis 2011 nur 7,5% der Kredite zur Prolongation an. Der durchschnittliche Kreditzins habe hingegen auf 4,7% etwas angezogen. Die Bewertung der Zinsswaps sei zwar bis Ende September fast ergebnisneutral geblieben, dürfte nach Ansicht der Analysten wegen der gesunkenen Zinsen am Jahresende aber belasten. Eine Sonderausschüttung an Anleger aus dem konsolidierten Immobilienfonds DB14 von 4,4 Mio. EUR habe den Finanzaufwand einmalig erhöht.

Für das Jahr 2008 habe der Vorstand dank der guten Vermietungs- und Verkaufsergebnisse die operative Ergebnisprognose (EBIT) von 104 auf 120 Mio. EUR angehoben. Darin seien der AKF-Buchgewinn, die Restrukturierungskosten und die Bewertung von Zinsswaps und Immobilien nicht enthalten. Die Analysten würden aufgrund der zu erwartenden leichten Abwertung der einigen Immobilien und den höheren Finanzierungskosten ihre Gewinnerwartungen reduzieren. Man rechne nun mit einem EBIT von 123,6 Mio. EUR und einem Jahresüberschuss von 5,4 Mio. EUR. Dank des positiven Cashflows gehe man trotz des geringeren Gewinns aber weiter von einer Dividendenzahlung aus. Man erwarte aber nur noch 20 statt 40 Eurocent je Aktie. Der NAV dürfte nach Meinung der Analysten Ende 2008 wegen der Immobilienabwertungen geringfügig sinken. Die Dividende sollte nach Ansicht der Analysten ab 2009 zwar steigen, aber langsamer als bisher erwartet, weil Kredittilgungen und Modernisierungsinvestitionen Vorrang haben würden.

Mit der Verschärfung der Finanzkrise habe der Aktienkurs kollabiert und weise aktuell einen Abschlag von 83% zum NAV auf. Das erachte man für übertrieben und halte anhand des EVA®-Bewertungsmodell nur einen Abschlag von 50% für gerechtfertigt. Ausschlaggebend dafür seien neben der hohen Bewertung der Immobilien, die Rücknahme der Gewinnerwartungen und eine allgemein gestiegene Risikoprämie. Man ermittle einen Fair Value von 15,50 EUR je Aktie. Nach Meinung der Analysten habe die Aktie daher ein hohes Kurspotenzial. Das Anlagerisiko halte man für weiterhin hoch. Das Kursziel auf Sicht von 12 Monaten werde von 27,00 auf 15,50 EUR gesenkt.

Die Analysten der HSH Nordbank AG empfehlen weiterhin, die Aktien der Deutsche Wohnen zu kaufen. (Analyse vom 19.12.2008) (19.12.2008/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

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