Hamburg (aktiencheck.de AG) - Der Analyst von SES Research, Torsten Klingner, empfiehlt weiterhin, die Aktien von KWG Kommunale Wohnen (ISIN DE0005227342/ WKN 522734) zu kaufen.

Der am 09.07.2008 bekannt gegebene Erwerb von 49,9% an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald (WVG) mit 10 Tsd. Wohneinheiten komme überraschend nicht zustande. Grund dafür sei nach Unternehmensangaben, dass bis zuletzt kein wirksamer Zustimmungsbeschluss der Bürgerschaft zum Anteilskauf vorgelegen habe. KWG zufolge sei eine Einigung mit der Stadt Greifswald nicht absehbar.

Mit Blick auf die Finanzkrise sei die nachhaltige Finanzierung des Deals ohnehin schwierig gewesen. Zwar habe KWG eine Finanzierungszusage für den Erwerb (Vorfinanzierung) gehabt, jedoch wäre die geplante Kapitalerhöhung zur Refinanzierung nach Angaben der Analysten derzeit zu einem angemessenen Preis schwer zu platzieren gewesen.

Im direkten Zusammenhang mit der Transaktion seien bei KWG Kosten in Höhe von ca. EUR 0,5 Mio. angefallen. Unter Berücksichtigung der Ressourcen (Personal), die seit 2007 für den Deal beansprucht worden seien, dürften die Kosten nach Ansicht der Analysten insgesamt deutlich höher liegen. Gegenwärtig sei es schwer abschätzbar ob sich aus dem nicht Zustandekommen Rechtstreitigkeiten ergeben würden.

Bezüglich der Portfoliogröße sei das Scheitern ein Rückschritt. Mit derzeit ca. 5 Tsd. Wohnungen im Wert von ca. EUR 165 Mio. fehle es der KWG noch an Größe, um signifikant positive Cash Flows aus der Bestandshaltung zu generieren.

KWG wolle nach wie vor eine Kapitalerhöhung platzieren. Dafür werde das 1. HJ 2009 angestrebt. Aus den maximal 4,3 Mio. zu platzierenden Aktien würde sich ein Mittelzufluss von EUR 12 bis 25 Mio. ergeben. Dadurch könnte der Immobilienbestand nach Angaben der Analysten auf bis zu 8 Tsd. Einheiten gesteigert werden. Zwar würde eine Kapitalerhöhung unter dem NAV den NAV reduzieren, allerdings dürften sich nach Ansicht der Analysten im derzeit schwierigen Umfeld, in dem Notverkäufe zu beobachten seien, verstärkt günstige Kaufgelegenheiten ergeben, die sich langfristig positiv auf den NAV auswirken sollten. Insbesondere indirekte Immobilienakquisitionen durch Beteiligungen an börsennotierten Unternehmen würden bei Kursniveaus weit unter Buchwert aussichtsreich erscheinen.

Die Ergebnisse aus der WVG-Beteiligung würden in den Prognosen als Beteiligungsergebnis berücksichtigt. Dabei hätten sich die Beteiligungserträge mit den Refinanzierungskosten etwa ausgeglichen. Das nicht Zustandekommen habe ergebnisseitig keine Auswirkungen auf die Prognosen.

Die Analysten hätten ihre Prognose angepasst. Auf der Ergebnisseite würden die Zuschreibungen vor dem Hintergrund der Unsicherheiten bei der Immobilienbewertung reduziert. Bei der neuen Annahme würden die jährlich erwarteten Zuschreibungen die Modernisierungsaufwendungen nur noch geringfügig übersteigen. Die Erwartungen zum Cash Flow würden sich durch die Prognosesenkung nicht ändern.

Ohne das WVG-Portfolio entfalle der erwartete NAV steigernde Effekt (SESe ca. EUR 1 je Aktie). Vor dem Hintergrund der von der Finanzkrise verursachten Verwerfungen hätten die Preisrisiken auch beim KWG-Portfolio zugenommen. Auch wenn das Portfolio mit einer Mietrendite von ca. 8% überdurchschnittlich rentabel sei, sei in Anbetracht der zuletzt um ca. 20% gesunkenen Portfoliotransaktionspreise ein Abschlag zum Buchwert von EUR 6,64 je Aktie gerechtfertigt. Demzufolge werde das Kursziel von EUR 8 auf EUR 6 gesenkt. Nach dem Kursrutsch sei die Aktie klar unterbewertet. Auf Basis des derzeitigen Kursniveaus werde das Portfolio nur mit ca. EUR 400 je qm bewertet, was deutlich unter den Wiederherstellungskosten von über EUR 1.000 je qm liege.

Die Analysten von SES Research empfehlen weiterhin, die Aktien von KWG Kommunale Wohnen zu kaufen. (Analyse vom 26.11.2008)
(26.11.2008/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

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