Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, stuft die Deutsche Wohnen-Aktie (ISIN DE0006283302/ WKN 628330) von "halten" auf "kaufen" hoch.

Das Jahr 2008 stehe für die Deutsche Wohnen AG im Zeichen der Umstrukturierung. Im Zuge der Übernahme der GEHAG sei das Geschäftsmodell der Deutsche Wohnen AG angepasst worden und die Restrukturierung und Optimierung im Personalbestand seien vorangetrieben worden.

Im ersten Halbjahr 2008 sei der Umsatz auf 149,4 Mio. EUR (Vj.: 60,5 Mio. EUR) gestiegen. Die Mieten hätten im ersten Halbjahr weiter gesteigert werden können. Die Verkaufserlöse hätten darüber hinaus die operative Basis der Gesellschaft gestärkt. Das EBIT habe 47,9 Mio. EUR (Vj.: 47,8 Mio. EUR) betragen, was nicht zuletzt den hohen Restrukturierungsaufwendungen geschuldet gewesen sei. Dies sollte sich nach Erachten der Analysten ab 2009 auszahlen. Das EBIT sei durch hohe Zinsaufwendungen mehr als aufgezehrt worden. Selbst wenn man die Restrukturierungsaufwendungen in Höhe von 16,8 Mio. EUR unberücksichtigt lasse, bleibe nur ein geringer Saldo übrig.

Durch Gewinne aus der Marktwertanpassung von Finanzinstrumenten in der Größenordnung von 25,9 Mio. EUR auf Halbjahressicht habe dennoch ein positives EBT in Höhe von 12,3 Mio. EUR erzielt werden können (Vj.: 31,6 Mio. EUR).

Im Fokus der Geschäftstätigkeit stehe das Bestandsmanagement des Wohnimmobilienportfolios. Das Unternehmen betreibe dabei ein aktives Portfolio-Management. Dies bedeute einerseits das Heben von Wertpotenzialen durch Mietenmanagement (u.a. Mietoptimierung, Modernisierung und Sanierung) und andererseits die Veräußerung von Wohnimmobilien, deren Wertsteigerungspotenzial aktuell als gering eingestuft werde oder deren Lage nicht optimal ins Portfolio passe.

Das Core-Portfolio bestehe momentan aus knapp 34.000 Einheiten. Davon seien ca. 30.000 Wohneinheiten zur Generierung von stabilen Cashflows gedacht und bei ca. 4.000 Wohneinheiten könne angabegemäß durch Modernisierung weiteres Wertpotenzial gehoben werden. Dazu kämen noch ca. 15.400 Einheiten, die durch Blockverkauf (ca. 9.900 Einheiten) oder Privatisierung (5.500 Einheiten) in den nächsten Jahren veräußert werden sollten. Zudem besitze die Deutsche Wohnen einen Anteil an dem Fonds DB14 mit 2.600 Wohneinheiten. Insgesamt habe das Portfolio damit momentan einen Umfang von über 51.000 Einheiten. Somit sei das Unternehmen der zweitgrößte börsennotierte Bestandshalter für Wohnimmobilien.

Der aktuelle NOI beim Portfolio betrage bei den aktuellen Gegebenheiten 4,7%. Die durchschnittliche Verzinsung des Fremdkapitals betrage im Portfolio aktuell 4,62% und die durchschnittliche Laufzeit dieser Verbindlichkeiten liege bei sieben Jahren.

Neben dem eigentlichen Kerngeschäft habe die Deutsche Wohnen zudem mit der Senioren- und Pflegeeinrichtung Katharinenhof GmbH eine Tochtergesellschaft, die in einem anderen Bereich aktiv sei. Dieses Asset stehe aktuell zum Verkauf.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe gehen davon aus, dass in diesem Jahr das Bestandsportfolio nicht weiter ausgebaut werde. In Anbetracht der hohen Verschuldung des Unternehmens sowie der Strategie, sich auf die Ballungsräume Berlin sowie Frankfurt zu konzentrieren, sollte die Deutsche Wohnen vor allem auf der Verkäuferseite tätig sein. Bis Ende des Jahres bzw. Anfang des kommenden Jahres sei ein Verkauf des ersten Blockportfolios in Höhe von 2.500 Wohneinheiten möglich. Bis Ende 2011 sollten die Immobilien, die für Blocktransaktionen bereitstünden, veräußert werden.

Neben den Blockverkäufen sollten auch Einzelprivatisierungen weiterhin durchgeführt werden. Aktuell werde mit einer Zielmarke von 500 Einheiten kalkuliert. Im ersten Halbjahr seien bereits 85% dieser Zielmarke erreicht worden. Die zur Privatisierung gehaltenen Immobilien sollten dagegen in den nächsten zehn Jahren veräußert werden. Zudem komme eine mögliche Veräußerung der Senioren- und Pflegeeinrichtung Katharinenhof GmbH in Betracht. Durch die Veräußerung dieser Assets würden die Fremdmittel weiter zurückgeführt.

Das Core-Portfolio an sich solle weiter optimiert werden, was durch Leerstandsreduktion sowie Mietanhebungen realisiert werden könne. Der Leerstand könnte in diesem Teil des Portfolios bis Jahresende auf ca. 4% gesenkt werden. Damit würden die Cashflows aus den Bestandsimmobilien weiter ansteigen.

Zudem sollte die Implementierung einer neuen Software-Lösung für weitere Entlastungen sorgen. Insgesamt werde mit einem Einsparvolumen von bis zu 13 Mio. EUR pro Jahr gerechnet. Bereits 2009 sollten 10 Mio. EUR durch den bereits erfolgten Personalabbau eingespart werden.

Mittelfristig werde nach Gesellschaftsangaben der Bestand aber wieder ausgebaut. Mit den aktuellen Kapazitäten lasse sich personell sowie logistisch ein Portfolio bis zu einem Umfang von 60.000 bis 70.000 Einheiten managen. Das Kernportfolio könnte in den nächsten Jahren auf 50.000 Wohneinheiten ansteigen. Dieses Ziel könnte in vier bis fünf Jahren erreicht werden.

Insgesamt habe sich im letzten Geschäftsjahr viel in diesem Wert getan. Das Management habe seine Hauptaufgabe, die Integration zweier Unternehmen, bisher gut bewältigt. In den nächsten Quartalen sollten hierfür die Erträge zu sehen sein. Weitere Hausaufgaben seien nach Erachten der Analysten weiterhin die Optimierung des Bestandes, die Senkung der Nettofinanzverbindlichkeiten sowie die Implementierung weiterer Kostensenkungsmaßnahmen (z.B. neue Softwareapplikationen). Insgesamt sehe man das Unternehmen auf einem guten Weg.

Angesichts des hohen Abschlags zum Net Asset Value (NAV) stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Deutsche Wohnen-Aktie mit "kaufen" nach zuvor "halten" ein. Das Kursziel sei von 11,00 EUR auf 10,00 EUR gesenkt worden. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw)