Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, bewertet die IVG Immobilien-Aktie (ISIN DE0006205701/ WKN 620570) unverändert mit "kaufen".

Im ersten Halbjahr 2007 habe die IVG Immobilien eine Gesamtleistung (Umsatz, Bestandsveränderung und Bewertungsergebnis) in Höhe von 463,2 Mio. EUR (Vj.: 525,2 Mio. EUR) erwirtschaften und damit weniger als im Vorjahr aufweisen können. Dabei hätten sich die Nettomieten (180,2 Mio. EUR; Vj.: 121,0 Mio. EUR) durch das vergrößerte Immobilienportfolio und eine höhere Anzahl vermieteter Kavernen positiv entwickelt. Auch Projektverkäufe (40,4 Mio. EUR; Vj.: 24,1 Mio. EUR) und Bestandsveränderungen (142,8 Mio. EUR; Vj.: 30,0 Mio. EUR), vor allem im Bereich Development, hätten das Ergebnis gestützt.

Dagegen hätten sich unrealisierte Bewertungsgewinne aus dem Portfolio (-45,6 Mio. EUR; Vj.: 189,1 Mio. EUR) negativ ausgewirkt. Diese Wertminderung der Bestände sei einerseits wegen der Ankaufkosten und andererseits wegen der Wertkorrekturen, die aus einem höheren Diskontierungszins beim Immobilienbestand entstanden seien, notwendig geworden. Die hohen Buchverluste hätten auch auf das EBIT gewirkt, das mit 150,2 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert von 322,4 Mio. EUR gelegen habe. In Verbindung mit höheren Kosten für den hohen Bestand an Finanzverbindlichkeiten und Anteilen Dritter sei der Konzernüberschuss auf 26,4 Mio. EUR gesunken (Vj.: 170,3 Mio. EUR).

Auf Segmentebene ergebe sich folgendes Bild: Im Bereich IVG Investment seien die Nettomieten um 59,3% durch die Zukäufe von Immobilien in den letzten Monaten angestiegen. Gleichzeitig sei das Bewertungsergebnis, wie oben beschrieben, negativ ausgefallen. Im Bereich IVG Funds habe die Gesamtleistung mit 37% über dem Vorjahresniveau gelegen. Der Verkauf von Fonds habe nicht an die Vorjahreszahlen anknüpfen können, was geringere Umsätze zur Folge gehabt habe. Diese Entwicklung habe durch erhaltene Mieteinnahmen der sich zwischenzeitlich im Bestand befindlichen Immobilien teilweise kompensiert werden können.

Im IVG Development habe sich die Gesamtleistung um 97% erhöht. Dies sei durch Erträge aus Projektverkäufen, Bestandsveränderungen und Marktwertänderungen der Immobilien getrieben worden.

Im vierten Segment IVG Caverns sei die Gesamtleistung um 102% gestiegen. Vor allem durch höhere Mieteinnahmen umgerüsteter Kavernen sei die Leistung getrieben worden. Zudem hätten Bewertungsgewinne realisiert werden können, da die Mieteinnahmen der Bestandskavernen angestiegen seien. Die IVG Immobilien stelle die Kavernen zum Teil- oder Komplettverkauf. Aktuell würden in diesem Zusammenhang die Gebote verschiedener Nachfrager geprüft. Eine Veräußerung eines Teils der Kavernen würde den fairen Wert dieser Investments offen legen und zu mehr Visibilität führen.

Der Vorstand habe im Zuge der Vorlage der Halbjahreszahlen die EBIT-Guidance (adjust.) für das Gesamtjahr auf 265 Mio. EUR bis 290 Mio. EUR reduziert (vorher 365 Mio. EUR bis 400 Mio. EUR). Dies sei vor allem durch die oben genannten Bewertungsverluste bedingt. Die EBIT-Guidance beinhalte nicht die möglichen Gewinne, die durch einen Teil- oder Komplettverkauf des Kavernengeschäftes erzielt werden könnten.

Im Investment-Bereich wolle das Unternehmen vor allem die NOI-Rendite von aktuell 4,6% auf 4,75% steigern. Dies solle unter anderem durch den Verkauf einzelner Immobilien geschehen, die unterproportionale Beiträge generieren würden. Die IVG Funds-Einheit werde im Gesamtjahr 2008 eine Gesamtleistung zwischen 200 Mio. EUR und 230 Mio. EUR aufweisen. Dies werde vor allem durch die Bestandsveränderung der sich im Bau befindlichen Objekte getrieben sein. Durch den schwächeren Markt für Fonds werde sich der Vertrieb schwieriger als im Vorjahr darstellen. Das EBIT erwarte das Management bei 35 Mio. EUR bis 40 Mio. EUR.

Im Bereich Development werde auf Gesamtjahressicht mit einem Abrechnungsvolumen in Höhe von 440 Mio. EUR bis 450 Mio. EUR gerechnet. Dabei solle ein EBIT (bereinigt) zwischen 90 Mio. EUR und 95 Mio. EUR erzielt werden. Im Kavernen-Geschäft werde auf 2008 mit einer Gesamtleistung von 130 Mio. EUR bis 135 Mio. EUR gerechnet. Das EBIT (bereinigt) werde in diesem Segment zwischen 100 Mio. EUR und 115 Mio. EUR erwartet. Im September sollte der Verkauf der Kavernen bzw. eines Teils der Kavernen erfolgen. Die eingehenden Gelder sollten zur Tilgung von Finanzverbindlichkeiten genutzt werden. Auch eine Dividendenzahlung in Höhe des Vorjahresniveaus werde für dieses Jahr vom Vorstand ins Auge gefasst.

Das Unternehmen gehe davon aus, dass es auch im zweiten Halbjahr zum Abschreibungsbedarf auf das Immobilienportfolio der Gesellschaft kommen werde, rechne aber damit, dass diese Verluste durch Bewertungsgewinne aus anderen Bereichen (so zum Beispiel aus den Kavernen) kompensiert würden. Für das Jahr 2010 halte sich das Management dagegen etwas bedeckter und mache keine Angaben hierzu.

Mögliche REIT-Pläne seien vorerst auf Eis gelegt. Hintergrund sei die aktuelle Marktlage, in welcher es unmöglich erscheine, ein Immobilienportfolio oberhalb des Net Asset Value am Markt zu platzieren. Dagegen würden im Laufe des zweiten Halbjahres vereinzelte Immobilien mit einem kumulierten Wert von bis zu 500 Mio. EUR, die nicht in das Konzept des REITs passen würden, veräußert werden. Dies sollte für zusätzliche Cashflows sorgen, die zur Tilgung von Teilen der Fremdfinanzierungen herangezogen werden könnten.

Nach Erachten der Analysten würden die Chancen gegenüber den Risiken in diesem Wert überwiegen. Vor allem die möglichen Zuflüsse durch die Veräußerung des Kavernengeschäftes würden die Analysten als kurzfristigen Treiber für diese Aktie sehen.

Die Analysten vom Bankhaus Lampe bestätigen ihr Anlageurteil "kaufen" und ihr Kursziel von 19,00 EUR für die IVG Immobilien-Aktie. Zur Kursfindung würden sie ihr Peer-Group-Modell sowie den aktuellen Net Asset Value heranziehen. (Studie "MDAX-Guide Herbst 2008" vom 27.08.2008) (28.08.2008/ac/a/d)