Hamburg (aktiencheck.de AG) - Stefan Goronczy, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die Aktie von IVG Immobilien (ISIN DE0006205701/ WKN 620570) weiterhin mit "kaufen" ein.

IVG habe jüngst Halbjahreszahlen präsentiert, die deutlich von der Konsolidierung des europäischen Immobilieninvestmentmarktes infolge der Finanzmarktkrise und des Konjunkturabschwungs geprägt gewesen seien. Die Immobilienmarktwerte seien um 3% bzw. 168 Mio. EUR - mehr als die Analysten erwartet hätten - abgeschrieben worden. Deswegen sei die Gesamtleistung um 62 auf 463 Mio. EUR gesunken. Ein Teil des Ergebniseinbruchs sei durch höhere Mieteinnahmen sowie Aufwertungen von Kavernen und fertig gestellten Projekten aufgefangen worden.

Dank des Portfolioaufbaus 2007 sei der Umsatz zwar um 74 auf 311 Mio. EUR und die Nettomieten um 66 auf 163 Mio. EUR gestiegen. Die sinkenden Immobilienwerte hätten aber dominiert und zudem nur wenige gewinnbringende Verkäufe zugelassen, sodass das EBIT um 53% auf 150 Mio. EUR und der Konzernüberschuss um 72% auf 51 Mio. EUR abgeschmolzen seien. Der NAV sei um 1,41 auf 27,62 EUR je Aktie gesunken.

Die hohe Abwertung habe einige operative Erfolge überlagert. So sei der Leerstand auf 7,5% gesunken und die Miete sei like-for-like um 1,5% p.a. gestiegen - im Inland sogar um 2,5%. Des Weiteren hätten die Umrüstung einiger Öl- zu Gaskavernen und neue Mietverträge Wertzuwächse gebracht. Das für Institutionelle verwaltete Fondsvermögen habe sich zudem merklich erhöht.

Bei Privatanlegern habe hingegen der Fondsabsatz gestockt, sodass IVG hier die Ertragsziele etwas gesenkt habe. Die größten Gewinnabstriche mache IVG aber im Investmentbereich. Ohne weitere Abwertungen rechne der Vorstand nun nur noch mit einem EBIT von bis zu 290 Mio. EUR und einem Konzerngewinn von 50 bis 60 Mio. EUR. Der Gewinn aus dem Kavernenverkauf sei darin aber noch nicht enthalten.

Der Vorstand habe sich optimistisch gegeben, den Kavernenverkauf demnächst erfolgreich abzuschließen. Der eintretende Gewinn dürfte die im Ertragsausblick gesetzten Zielgrößen deutlich übertreffen, sodass für die Dividende nicht die Gefahr einer Kürzung aufkomme. Der erhebliche Liquiditätszufluss solle zusammen mit der Veräußerung von nicht strategiekonformen und vollends optimierten Immobilien zur Schuldentilgung eingesetzt werden. Gerade die hohe Verschuldung habe sich - vor allem für internationale Investoren - im schwierigeren Finanzierungsumfeld als vermeintliche Achillesferse der IVG entpuppt.

Gleichwohl habe sich die Refinanzierung der IVG weniger stark als die von Banken verteuert. Da auch der Kreditrahmen unverändert hoch bleibe, dürften die Investoren die Risiken nach Erachten der Analysten zu stark gewichten. Sie würden erwarten, dass sich nach dem absehbaren Kavernenverkauf diese Sichtweise auflöse und die Unterbewertung mehr wahrgenommen werde. Gleichwohl fließe in ihrer Gewinnplanung der Verkauf noch nicht ein, sondern nach wie vor das fortgeführte Kavernengeschäft.

Die schlechte Stimmung auf den Immobilieninvestmentmärkten würden die Analysten ebenfalls im Übermaß im Kurs antizipiert sehen. Zudem deute sich an, dass der Zinsanstieg mehr als eine Verschnaufpause eingelegt habe. Weitere Zuwächse bei den Mietrenditen dürften infolgedessen moderater ausfallen und hierzulande zudem durch den Anstieg der Mieten getrieben sein.

Nach der bisherigen Abwertung der Immobilien in London um 11% und in Paris um 8% sowie in Deutschland um 2% würden die Analysten bis zum Jahresende damit rechnen, dass die Abschreibungen noch weiter auf etwa 200 Mio. EUR anschwellen würden. Der NAV dürfte daher auf rund 27,30 EUR je Aktie nachgeben. Erste Erfolge aus dem Kostensenkungsprogramm sollten allerdings - ebenso wie der Wertrückgang - dazu beitragen, die Nettorendite aus dem Immobilienportfolio über 4,70% zu heben.

Im privaten Fondsgeschäft werde die Ertragsdelle des ersten Halbjahrs nicht mehr aufzuholen sein, sodass die Analysten ihre Gewinnerwartungen hier zurückschrauben würden. In der Projektentwicklung und im Kavernenbereich würden sie hingegen von besseren Ergebnissen ausgehen, da noch einige Projektfertigstellungen und neue Kavernenmietverträge zu erwarten seien. Insgesamt würden sie aber ihre Ertragserwartungen senken und mit einem EBIT von 290 Mio. EUR sowie einem Konzerngewinn von 57 Mio. EUR rechnen. Auf die Aktionäre entfalle demnach ein Gewinn von 23 Mio. EUR.

Im kommenden Jahr dürfte die Konsolidierung der europäischen Immobilieninvestmentmärkte auslaufen. Die Analysten würden daher per saldo mit keinen weiteren Wertrückgängen rechnen, sodass der Konzerngewinn wieder über 200 Mio. EUR liegen sollte. Da IVG auf Dividendenkontinuität großen Wert lege, würden die Analysten nicht davon ausgehen, dass diese für 2008 gekürzt werde. Ab 2009 sollte sie wiederum erwirtschaftet werden.

Mit dem Kursrückgang bis Ende Juli - der den Abschlag zum NAV auf über 60% habe anschwellen lassen - hätten die Investoren für IVG ein äußerst pessimistisches Szenario antizipiert, das die Analysten nicht für wahrscheinlich halten würden. Zudem sei IVG gegenüber den Peers sehr günstig bewertet. Nach dem überraschenden Ausschluss aus dem EPRA-Immobilienaktienindex dürfte ein Tiefpunkt markiert worden sein. Spätestens mit dem Abschluss des Kavernenverkaufs dürften wieder mehr positive Nachrichten den Kurs steigen lassen. Obgleich die Analysten angesichts der Gewinnwarnung ihre Ertragserwartungen gesenkt hätten, würden sie die Aktie nach wie vor für unterbewertet halten.

Die Analysten der HSH Nordbank AG ermitteln nach ihrem EVA®-Modell einen Fair Value von 26,25 EUR je Aktie und bekräftigen daher ihr Rating "kaufen" für die IVG Immobilien-Aktie. Ihr Kursziel würden sie um 2,00 EUR auf nun 26,25 EUR senken. Das Anlagerisiko bleibe unverändert hoch. (Analyse vom 19.08.2008) (19.08.2008/ac/a/d)