Hamburg (aktiencheck.de AG) - Der Analyst von SES Research, Torsten Klingner, stuft die Aktie von PATRIZIA Immobilien (ISIN DE000PAT1AG3/ WKN PAT1AG) nach wie vor mit "halten" ein.

Hohe Einstandspreise zum Mietmultiplikator von 18 bzw. 20, schwache Wohnungsverkäufe und ein Gewinn der allein auf Zuschreibungen beruhe, hätten zu einem dramatischen Kursverfall der Patrizia-Aktie geführt. Nach einem nicht überzeugenden 2007 stelle sich für 2008 vor allem die Frage, inwieweit eine deutliche Steigerung der verkauften Wohnungen erreicht werden könne.

Im Kerngeschäft Wohnungsprivatisierung befänden sich derzeit rd. 3.000 Wohnungen im Verkaufsprozess. Ab dem 2. Halbjahr 2008 werde sich diese Zahl auf rd. 4.400 Wohnungen erhöhen, da für einen Teil der Ende 2006 erworbenen Wohnungen die Privatisierungssperre auslaufe. Zwar sei vor diesem Hintergrund in 2008 mit einem deutlichen Anstieg der einzeln verkauften Wohnungen zu rechnen (2007e 500), allerdings dürfte das Privatisierungsgeschäft nachhaltig schwierig bleiben, da die Rohmarge von rd. 30% durch die hohen Einstandspreise und die zunehmende Restantenproblematik in den kommenden Jahren rückläufig sein dürfte (SES Research erwarte 20-25%). Außerdem seien durch die Abschaffung der Eigenheimzulage Käuferschichten weggefallen. Das Privatisierungspotenzial sei möglicherweise überschätzt worden. Nach einer Umfrage des Instituts der Deutschen Wirtschaft vom November 2007 seien nur 9% der Mieter am Kauf der selbst genutzten Mietwohnung interessiert.

Im Bereich Projektentwicklung sei in 2008 von keinen signifikanten Umsätzen auszugehen. Das Großprojekt "Dresden Altmarkt" dürfte frühestens Ende 2009 bzw. 2010 verkauft werden. Im Bereich Revitalisierung dürften in 2008 rd. 1.000 Wohnungen blockweise verkauft werden.

Die Die EK-Quote von 21% zum 30.09.2007 biete nur noch wenig Spielraum für weitere Immobilieninvestitionen. Dementsprechend sei in 2008 nicht mit größeren Käufen zu rechnen.

Aufgrund der zuvor beschriebenen Punkte gehe SES Research in der Wohnungsprivatisierung von niedrigeren Verkaufszahlen als bisher aus. So werde in 2008 nur noch mit 1.300 einzeln verkauften Wohnungen gerechnet (alt: 1.800). Des Weiteren würden Verschiebungen im Bereich Projektentwicklung zu geringeren Verkaufserlösen führen. Demzufolge würden die Umsatz- und Ergebnisprognosen gesenkt. Bei den Ertragszahlen sei zu beachten, dass in den Prognosen ab 2008 keine Zuschreibungen enthalten seien. Diese habe das Unternehmen jedoch wiederholt in 2007 vorgenommen und zuletzt im Q3 EUR 66,3 Mio. zugeschrieben.

Vor dem Hintergrund der geringen Visibilität der Umsätze in den Bereichen Wohnungsprivatisierung, Projektentwicklung und Revitalisierung und der zugleich hohen Margenunsicherheit durch die ambitionierten Einkaufspreise halte SES Research an der Bewertung auf Basis des Substanzwertes fest.

In der Vergangenheit habe sich das Kursziel am NAV von EUR 9,62 je Aktie (2007e) orientiert bei dem stille Reserven beim Umlaufvermögen insbesondere bei den Revitalisierungsbeständen und den Privatisierungsbeständen unterstellt worden seien. Die Bewertung zum NAV sei nicht gerechtfertigt da, die ambitionierten Einstandspreise zum Mietmultiplikator von 18 bzw. 20 über den derzeitigen Marktpreisen liegen dürften und die Peer-Group aus deutschen Immobilienbestandshaltern derzeit im Durchschnitt mit rd. 30% Abschlag zum NAV notiere. Vor diesem Hintergrund sei zur Bestimmung des Kursziels der Eigenkapitalbuchwert von EUR 5,78 per 30.06.2007 heranzuziehen (EUR 6,46 je Aktie nach Zuschreibung zum 30.09.2007). Aufgrund eines durchschnittlichen KBVs von rd. 0,85 bei der Peer-Group laute das neue Kursziel EUR 4,80 (alt EUR 8,20).

Das Rating der Analysten von SES Research für die PATRIZIA Immobilien-Aktie bleibt "halten". (Analyse vom 29.02.2008) (29.02.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.