Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, bewertet die Hanseatische Immobilien Invest (HII)-Aktie (ISIN DE000A0JJTG7/ WKN A0JJTG) nach wie vor mit "kaufen".

Die Estavis AG, Berlin, habe die im Februar 2007 angekündigte Übernahme der Hamburgischen Immobilien Invest SUCV im Rahmen einer Kapitalerhöhung am 30.03.2007 vollzogen. Die Großaktionäre der Hamburgischen AG, welche im Besitz von rund 80% gewesen seien, hätten per Aktientausch Aktien der Estavis erhalten. Am 02.04.2007 sei der Börsengang der Estavis AG im Prime Standard erfolgt. Auf Basis des Durchschnittkurses der Hamburgischen AG der letzten 6 Monate von EUR 13,00 habe die Übernahme von 80% ein Volumen von rund EUR 29 Mio. Die Estavis ihrerseits habe bei dem Emissionspreis von EUR 28,00 eine Marktkapitalisierung von EUR 216 Mio.

Die Hamburgische AG und die CWI würden operativ eigenständig bleiben. Aufgrund der Freiverkehrsnotierung der Hamburgischen sei ein Pflicht-Übernahmeangebot im Rahmen der Beteiligung von über 30% nicht obligatorisch.

Die Berliner Estavis sei auf die Portfoliostrukturierung und den Portfoliohandel fokussiert. Das Unternehmen erwerbe Einzelimmobilien (Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Häuser) bündele diese zu risikodiversifizierten Portfolien und verkaufe diese an institutionelle Investoren. Dabei profitiere Estavis von der Arbitrage zwischen dem Basismarkt Einzelimmobilien, der aufgrund der geringen Wettbewerbsintensität (durch Intransparenz, viele unprofessionelle und kapitalschwache Marktteilnehmer) günstige Einkaufspreise mit attraktiven Mietrenditen ermögliche und dem institutionellen Immobilienmarkt mit zum Teil deutlich höheren Preisen. Seit 2005 habe die Estavis über 13 Immobilienportfolios mit einem Gesamtvolumen von über 160 Mio. EUR zusammengestellt und dem institutionellen Immobilienmarkt zugeführt.

Für die Hamburgische AG würden die Analysten die wesentlichen Vorteile in den folgenden Punkten sehen: Die Hanseatische Immobilien Börse (HIB), eine 100%ige Tochter der Hamburgischen AG, bekomme von der Estavis zusammengestellte Wohnungsportfolien zur Vermittlung an institutionelle Investoren angeboten. Die HIB könnte zudem Portfolien von Estavis-Kunden, die sich schon länger in deren Besitz befinden würden, weiter veräußern. Diese zusätzlichen Ertragspotenziale im Maklergeschäft könnten ohne Kapitalbindung nahezu risikolos realisiert werden.

Hamburgische AG verfüge bei der Immobilienakquisition über eine höhere finanzielle Flexibilität. Ein möglicher Finanzierungsengpass könnte z.B. über ein Darlehen der Estavis beseitigt werden. Aus Sicht der Analysten mache die Übernahme für Estavis aus folgenden Gründen Sinn:

Über das Maklergeschäft der Hamburgischen AG erhöhe Estavis zum einen ihre Vertriebsstärke beim Portfolioverkauf und profitiere zum anderen bei der Immobilienakquisition vom Kontaktnetzwerk der Hamburgischen AG.

Estavis dehne ihren Aktionsradius auf Norddeutschland aus und habe einen Partner mit lokaler Marktexpertise. Durch die CWI erweitere Estavis ihr Leistungsangebot um den Bereich Verkauf von Einzelwohnungen an Kapitalanleger. Die CWI ihrerseits sollte insbesondere vom Einkaufsnetzwerk der Estavis profitieren (u.a. Maklerportal mit 200 Maklern). Mit Fokus auf Wohnungsportfolios von 5-250 Wohneinheiten aus Sondersituationen z.B. nach erfolgter Teilprivatisierung frage die CWI andere Immobilien als Estavis oder die Hamburgische AG nach. Des Weiteren sollte die CWI ihrerseits vor allem von Finanzmitteln der Estavis profitieren.

Beim Einkauf könne es allerdings zwischen der Hamburgischen AG und der Estavis zu Überschneidungen kommen, da beide Untenehmen ähnliche Immobilien nachfragen würden. Nach der Übernahme würden die Analysten aber auch die Gefahr sehen, dass es innerhalb der neuen Struktur zunehmend schwieriger werde, Leistungen den einzelnen Unternehmen zuzuordnen. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es schwierig, die künftige Zusammenarbeit der drei Unternehmen im Detail einzuschätzen. Die Analysten würden derzeit davon ausgehen, dass die drei Unternehmen zunächst weitgehend eigenständig operieren würden.

Die Hamburgische AG habe im Mai ein Wohnungsportfolio mit 263 WE aus dem Eigenbestand mit einem Volumen von EUR 15 Mio. an eine skandinavischen Investor veräußern können. Den Ergebniseffekt würden die Analysten auf ca. EUR 1,5 Mio. schätzen. Des Weiteren habe die HIB eine Wohnanlage in Hamburg über EUR 14 Mio. vermittelt. Insgesamt würden die Analysten im 1. Halbjahr mit einem EBIT von rund EUR 2,5 Mio. rechnen.

Damit hätte die Hamburgische AG bereits über 60% des von den Analysten geschätzten Jahresergebnisses von EUR 4 Mio. erreicht (ohne CWI).

Die CWI habe im 1. Quartal die Zahl der verkaufen Wohneinheiten von 28 auf 69 steigern können, was einem Verkaufsvolumen von EUR 5,5 Mio. entspreche. In 2007 wolle die CWI 450 Wohneinheiten verkaufen (2006 299). Erfahrungsgemäß würden beim Wohnungsverkauf saisonbedingt im 3. und 4. Quartal deutlich mehr Wohnungen abgesetzt. Die Analysten würden nach wie vor davon ausgehen, dass die CWI in 2007 rund 400 WE umsatzwirksam verkaufen werde. Dabei komme der CWI das zum Jahresende von 10 auf 15 Vertriebspartner ausgeweitete Vertriebsnetz zugute (150 Vertriebsangestellte).

Die CWI verfüge über ein bundesweites Vertriebsnetz in 15 Metropolen. Derzeit habe die CWI etwa 500 WE im Handelsbestand nachdem im 1. Quartal 253 WE erworben worden seien. Weitere rund 600 WE mit einem Investitionsvolumen von EUR 40 Mio. würden sich in der Pipeline befinden. In 2007 beabsichtige die CWI, den Handelsbestand auf rund 1.000 WE auszubauen. Dabei sollte die CWI beim Einkauf verstärkt von der Zusammenarbeit mit der Estavis profitieren.

Hamburgische AG, CWI und Estavis sollten von verschiedenen Synergien im Einkauf und Vertrieb profitieren. Im Rahmen der insgesamt erhöhten Schlagkraft würden die Analysten durch die Übernahme eine weitere Verbesserung der Wettbewerbsposition der Hamburgischen AG sehen. Die Gefahr von Interessenkonflikten zwischen den einzelnen Einheiten nehme jedoch zu. Die Analysten würden den Hamburgischen AG-Konzern weiterhin auf dynamischen Wachstumskurs sehen. Im 2. Halbjahr würden die Analysten insbesondere beim Maklergeschäft mit einem positiven Newsflow rechnen. Mit einem KGV von rund 10 für das laufende Jahr und einem DCF-Wert von EUR 19,00 würden die Analysten die Aktie für deutlich unterbewertet halten.

Die Analysten von SES Research bekräftigen ihre Kaufempfehlung für die Hanseatische Immobilien Invest (HII)-Aktie mit Kursziel EUR 19,00. (Analyse vom 22.06.2007) (22.06.2007/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.