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TAG Immobilien-Aktie: gute Substanz, aber zum Teil schlechte Lage
25.05.2012
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (www.aktiencheck.de) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die TAG Immobilien-Aktie (ISIN DE0008303504 / WKN 830350) von "kaufen" auf "halten" herunter.
Gestern habe TAG Immobilien zur Property Tour der Bestände der DKB Immobilien eingeladen. Das Management rechne mit Synergien von 12 Mio. EUR durch die Übernahmen der DKB Immobilien, die aus den Bereichen Personal (4 Mio. EUR), IT (2 Mio. EUR) und sonstigen Einsparungen (wie Beratungskosten, 6 Mio. EUR) stammen würden. Bereits 2 Mio. EUR sollten in 2012 erzielt werden.
Im zweiten Quartal sei es laut Managementangaben bereits möglich, einen FFO von 10 Mio. EUR zu erwirtschaften (Q1: 5,6 Mio. EUR). Sollte diese Größenordnung erreicht werden, sei die Guidance für 2012 (40 Mio. EUR) als konservativ anzusehen. Die zuletzt erhöhte Guidance setze sich aus den ursprünglich geplanten 27 Mio. EUR, 9 Mio. EUR aus der DKB Immobilien und jeweils 2 Mio. EUR aus den Übernahme-Synergien und der besseren operativen Entwicklung bei TAG Immobilien zusammen.
Die Analysten würden die Guidance insgesamt als konservativ ansehen und aktuell von einem wiederkehrenden FFO von 43 Mio. EUR ausgehen (bisher 39,5 Mio. EUR). Ihre Schätzung für den FFO Yield (Vermietung und Verkauf) liege bei 6,7% (43 Mio. EUR Nachhaltiger FFO und 8 Mio. EUR aus dem Immobilienverkauf). Damit liege TAG Immobilien über dem Yield von Deutsche Wohnen (ISIN DE000A0HN5C6 / WKN A0HN5C) (BHLe: 5,6%), was aus der Sicht der Analysten durch das schwächere Portfolio gerechtfertigt sei.
Man möchte durch Neuverhandlungen von Krediten die Zinsaufwendungen weiter senken. Eine Größenordnung sei nicht genannt worden. Die Analysten würden davon ausgehen, dass dadurch der FFO um 1 bis 2 Mio. EUR in diesem Jahr verbessert werden könne.
Das Portfolio der DKB Immobilien liege in Ostdeutschland, mit den Schwerpunkten Thüringen (50%), Berlin/Brandenburg (17%) und Sachsen (15%). Zu einem Großteil seien die Bestände saniert (85%) oder neu gebaut (9%). Damit sei die Qualität der Assets gut. Aber allein 26% der Bestände lägen in Gera, einer Stadt mit negativer Bevölkerungsentwicklung. Insgesamt würden die Analysten zu dem Schluss kommen, dass der gezahlte Mietmultiple von 13 angemessen, aber nicht günstig gewesen sei. Die danach getätigte Hochschreibung der Immobilienbestände um 83,1 Mio. EUR würden sie kritisch sehen. Aktuell stünden die Bestände mit einem Multiple von etwas mehr als 14 in den Büchern.
Laut Management sei es aktuell nicht einzuschätzen, wie stark TAG Immobilien in den kommenden Jahren durch Zukäufe wachsen werde. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien sei aktuell ungebrochen, so dass auf den Märkten hohe Multiples gezahlt würden, was es TAG Immobilien erschweren werde, günstig zuzukaufen.
Da es aktuell einen Boom für Wohnungsimmobilien in Deutschland gebe und die Lage aktuell kaum eine Rolle zu spielen scheine, könnte der Aktienkurs durch die Marktentwicklungsfantasien weiter getrieben werden. Die Analysten würden aber auf die Risiken im Portfolio der TAG Immobilien verweisen: Salzgitter (ISIN DE0006202005 / WKN 620200)-Portfolio habe ihres Erachtens weiteren Abwertungsbedarf (BHLe: 50 Mio. EUR). DKB Portfolio sei mit einem Mietmultiple von über 14 ambitioniert bewertet. Weiteres Portfoliowachstum sei ungewiss. Dies sei aber bereits aus Sicht der Analysten eingepreist.
Auch wenn der Abschlag zum NAV noch 17% und der FFO-Yield aktuell 6,7% betrage, würden die Analysten das Kursniveau aktuell als ausgereizt ansehen.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe stufen die TAG Immobilien-Aktie von "kaufen" auf "halten" herab. Ihr Kursziel von 8,10 EUR (alt: 7,50 EUR) würden sie anhand ihres DCF-Modells festlegen. (Analyse vom 25.05.2012) (25.05.2012/ac/a/nw)
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