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Vortag |
Veränderung |
Datum/Zeit |
| 15,42 € |
15,62 € |
-0,20 € |
-1,28 % |
20.04/21:55 |
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| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
| DE0008303504 |
830350 |
- € |
- € |
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TAG Immobilien ambitionierte Portfoliobewertung
13.10.2011
Warburg Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von TAG Immobilien (ISIN DE0008303504 / WKN 830350) von "halten" auf "verkaufen" herab.
Letzten Freitag habe TAG Immobilien ein Update zur Entwicklung ihres Portfolios in Salzgitter gegeben. Seit TAG Immobilien im Juli 2011 das Property Management übernommen habe, sei der Leerstand um ca. 1% (83 Einheiten) auf 23% reduziert worden. Ob sich die leicht zu erzielenden Anfangserfolge in den kommenden Monaten bestätigen würden, bleibe abzuwarten.
TAG Immobilien habe das Leerstandsziel von unter 10% bis 2014 bekräftigt. Das Ziel sei in den Augen der Analysten sehr ambitioniert angesichts der schrumpfenden Bevölkerung in Salzgitter (p.a. -1% oder 1 Tsd. Einwohner) und TAG Immobilien's Wohnungsbestandes, der in weiten Teilen nicht den heutigen Standards entspreche. Dabei stehe TAG Immobilien mit der lokalen Wohnungsgesellschaft Wohnbau Salzgitter im Wettbewerb, die in Anbetracht eines deutlich niedrigeren Leerstands offenbar über wesentlich attraktivere Wohnungen verfüge.
Der Cash Flow des Portfolios habe im Q3 annualisiert bei EUR 1,1 Mio. (Q2 EUR -1 Mio.) gelegen, wobei die Instandhaltung mit EUR 5 je qm (EUR 2,5 Mio. p.a.) nur der Hälfte des branchenüblichen Niveaus entspreche. Die niedrige Instandhaltung sei allerdings im Zusammenhang mit den geplanten Capex in Höhe von EUR 18 Mio. zu sehen (ca. EUR 150 je qm der 1.900 leer stehenden Wohnungen), die zwingend für eine deutliche Reduzierung des Leerstands seien.
Im Q2 habe das bereinigte operative EBT um die Nulllinie (Q1 ca. EUR 0 Mio.). Ein FFO werde von TAG Immobilien nicht veröffentlicht. Obwohl TAG seit Q2 2009 den Leerstand von 9,8% auf zuletzt ca. 5,2% (ohne Colonia) gesenkt habe, sei der operative Cash Flow nahezu unverändert um die Nulllinie geblieben. Der bereinigte FFO dürfte in 2011 bestenfalls im mittleren einstelligen Millionenbereich liegen (inkl. Sonderaufwendungen ca. EUR -15 Mio.).
Für 2012 werde mit einer Verbesserung auf EUR 13 Mio. gerechnet, was jedoch einer im Branchenvergleich unterdurchschnittlichen FFO-Rendite von nur 3% (GSW 7%, VIB 13%) entspreche. Da das Unternehmen weder für 2011 noch für 2012 eine FFO-Guidance gegeben habe, sei hierbei die Visibilität gering.
Das Salzgitterportfolio werde derzeit mit EUR 330 Mio. (13,8x Nettomiete) bewertet. Selbst bei einer Halbierung des Leerstands (WRe best case), was zu einem Faktor von 12,5 führen würde, würden die Analysten die Bewertung angesichts der trüben Standortperspektive als zu hoch erachten. Die jüngsten Käufe seitens TAG Immobilien in Berlin und Norddeutschland zu Mietfaktoren von ca. 11 seien deutlich unter der Bewertung des Salzgitterportfolios realisiert worden, was die kritische Einschätzung der Analysten unterstreiche.
TAG Immobilien's Gewerbeportfolio sei mit der 19-fachen Jahresmiete ebenfalls im Vergleich zur Peer Group hoch bewertet. Beispielsweise habe alstria office-REIT (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) ihr Portfolio mit der 17,8-fachen Miete bewertet. Auch wenn TAG Immobilien's-Mieten beim Gewerbeportfolio (42% Siemens) zum Teil deutlich unter Marktniveau als Grund für die hohe Bewertung liegen würden, könne das Potenzial durch die langfristigen Mietverträge kaum gehoben werden. Außerdem dürften im Falle einer Neuvermietung signifikante Investitionen in die Büroflächen erforderlich sein.
Die oben genannten Bewertungsrisiken beim Salzgitter- und Gewerbeportfolio würden im NAV mit stillen Lasten in Höhe von ca. EUR 110 Mio. berücksichtigt. Dementsprechend werde das auf dem NAV basierende Kursziel von EUR 6,90 auf EUR 5,30 reduziert.
Angesichts der Verwässerung von TAG Immobilien's Lagenqualität aufgrund der Akquisitionen und der damit einhergehenden verschlechterten Wertsteigerungsperspektive in Kombination mit der stark verbesserungswürdigen Ergebnisqualität wird das Rating von "halten" auf "verkaufen" reduziert, so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 13.10.2011) (13.10.2011/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Das Wertpapierdienstleistungsunternehmen oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen handeln regelmäßig in Aktien des analysierten Unternehmens. Weitere möglichen Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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