|
 |
|
| |
|
 |
| Kurs |
Vortag |
Veränderung |
Datum/Zeit |
| - |
- |
0 |
0 % |
/ |
| |
| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
|
|
- |
- |
| |
|
|
| |
|
|
| |
alstria office REIT halten
07.04.2010
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Der Analyst der HSH Nordbank AG, Steffen Wollnik, stuft die alstria office REIT-Aktie (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) nach wie vor mit dem Rating "halten" ein.
Die alstria office REIT AG habe kürzlich die Geschäftszahlen für das Jahr 2009 veröffentlicht. Die Umsätze hätten sich nahezu unverändert auf 102,5 Mio. EUR belaufen. Die Stabilität der Erlöse beruhe trotz diverser Verkäufe darauf, dass die Transaktionen im Wesentlichen im vierten Quartal durchgeführt worden seien. Zu markanten Umsatzrückgängen werde es daher erst ab 2010 kommen. Da der Grundstücksbetriebsaufwand infolge höherer Instandhaltungs- und Modernisierungskosten um 15% gestiegen sei, hätten sich die Nettomieteinnahmen um 1,3% auf knapp 92 Mio. EUR verringert.
Dank verbesserter operativer Effizienz seien die Personal- und Verwaltungskosten um 3,2% auf 11,2 Mio. EUR gesunken. Dabei würden weniger Dienstleistungen von Dritten bezogen und stattdessen selbst erbracht. Folglich sei der Personalaufwand gestiegen, während der Verwaltungsaufwand vergleichsweise stark zurückgegangen sei.
Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung habe sich auf -85,9 Mio. EUR nach -88,1 Mio. EUR im Vorjahr belaufen. Im Gegensatz zum Vorjahr sei der Immobilienbestand Ende 2009 sehr ungleichmäßig abgewertet worden. Während das Hamburger Portfolio relativ wertstabil gewesen sei, sei es bei den übrigen im gesamten Bundesgebiet verteilten Objekten erneut zu erheblichen Einbußen gekommen. Am stärksten betroffen seien die Portfolien in Hannover und Stuttgart gewesen.
Alles in allem spiegle die Abwertung des alstria office REIT-Portfolios die Entwicklung des deutschen Investmentmarktes wider. Während die so genannten Core-Immobilien gesucht seien, sei der Markt für Objekte an B-Standorten weiterhin schwierig. Besonders unbeliebt seien Immobilien mit Mietvertragslaufzeiten von unter zehn Jahren und/oder Marktwerten von über 50 Mio. EUR. Diese hätten mehr als 90% der Abwertung des alstria office REIT-Portfolios verursacht, das mittlerweile eine durchschnittliche Rendite von 6,2% nach 5,9% im Vorjahr aufweise.
Das Nettoergebnis aus der Veräußerung von Immobilien habe sich im Jahr 2009 auf -25.000 EUR belaufen. Insgesamt seien zwölf Objekte verkauft worden. Dabei seien im Wesentlichen die Preise der letzten Bewertung erzielt worden. Bei zwei weiteren Objekten im Wert von 84,2 Mio. EUR seien zwar 2009 die Verträge unterschrieben worden, der Übergang auf die neuen Eigentümer erfolge aber erst 2010. Insgesamt seien Immobilien im Wert von knapp 136 Mio. EUR umklassifiziert und nun als kurzfristig zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert worden.
Das Nettofinanzergebnis habe sich um 4,0 Mio. EUR auf -52,1 Mio. EUR verschlechtert. Die höhere Darlehensinanspruchnahme bei gestiegenen Zinsmargen, Nebenkosten der Refinanzierung des Hauptkredits sowie geringere Zinserträge hätten im Wesentlichen zu diesem Anstieg geführt. Durch die selektive Refinanzierung und Veräußerung von Objekten habe alstria office REIT den LTV des Konsortialkredits knapp unter 60% gehalten und die Inanspruchnahme von ursprünglich 1,1 Mrd. EUR auf mittlerweile 651 Mio. EUR gesenkt.
Darüber hinaus sei trotz Hedge-Accounting ein in der GuV ausgewiesener Verlust von 23,3 Mio. EUR bei der Bewertung der derivativen Finanzinstrumente angefallen. Im Vorjahr sei es noch ein Minus von 5,1 Mio. EUR gewesen. Insbesondere dieser Bewertungsverlust der Finanzinstrumente sei die Ursache für den weiteren Anstieg des Konzernfehlbetrages.
Alles in allem sei das Konzernergebnis von -56,0 Mio. EUR auf -79,7 Mio. EUR gefallen. Das Ergebnis pro Aktie betrage -1,44 EUR. Der FFO sei im Wesentlichen durch gestiegene Finanzierungskosten, den Verkauf von Immobilien sowie verstärkten Asset-Management-Maßnahmen um 17,1% auf 32,7 Mio. EUR bzw. 0,58 EUR pro Aktie gefallen. Dieser Rückgang stehe im Einklang mit dem Jahresziel von 32 Mio. EUR. Die Dividende solle 0,50 EUR je Aktie betragen und sei durch den FFO gedeckt. Aufgrund der Abwertung des Portfolios sowie der Finanzinstrumente habe sich der NAV von 13,03 EUR auf 11,32 EUR je Aktie verringert.
Die REIT-Eigenkapitalquote habe per 31.12.2009 unverändert bei 40,3% und damit weiterhin unter der im REIT-Gesetz vorgeschriebenen Marke von 45% gelegen. Der steuerfreie Status der alstria office REIT sei jedoch erst dann nicht mehr gegeben, wenn die REIT-Eigenkapitalquote auch am 31. Dezember 2010 unter 45% liegen sollte. Beziehe man die Transaktionen ein, die in den ersten Monaten des Jahres 2010 abgeschlossen worden seien, dürfte die Quote bereits 43,6% betragen. Sollte der REIT-Status verloren gehen, rechne die Geschäftsleitung der alstria office REIT mit Kosten in Höhe von rund 15 Mio. EUR, wovon etwa 10 Mio. EUR durch den Verlust des Exit-Tax-Privilegs zustande kämen.
Der Vorstand der alstria office REIT habe allerdings nicht vor, den REIT-Status leichtfertig zu verlieren. Herr Elamine betrachte die Einhaltung der REIT-Eigenkapitalquote als ein technisches Problem, das er im Zweifel auch technisch - sprich buchhalterisch - zu lösen gedenke.
Die Veräußerung der Immobilien im vergangenen sowie im laufenden Jahr werde die Umsatzerlöse deutlich schmälern. Neben den bereits avisierten Transaktionen in Höhe von 84,2 Mio. EUR würden die Analysten mit weiteren Verkäufen von ca. 50 Mio. EUR in diesem Jahr rechnen. Dabei würden sie unterstellen, dass Preise in Höhe der Buchwerte realisiert würden und am Jahresende die REIT-Eigenkapitalquote über 45% betragen werde.
Durch das schrumpfende Immobilienportfolio würden die Umsatzerlöse den Schätzungen der Analysten zufolge auf 90 Mio. EUR sinken. Der Vorstand der alstria office REIT rechne mit 89 Mio. EUR. Während die Analysten beim FFO einen Rückgang auf 28 Mio. EUR prognostizieren würden, erwarte das Management der alstria office REIT 27 Mio. EUR.
Getrieben durch ein steigendes Zinsniveau würden die Nettoanfangsrenditen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt nach Erachten der Analysten wieder bzw. weiter zulegen. Bei einem unterstellten Like-for-like Mietwachstum des alstria office REIT-Portfolios von ca. 1,0% werde es dennoch zu weiteren Abwertungen im laufenden Geschäftsjahr kommen. Diese würden allerdings deutlich geringer ausfallen als im Vorjahr. Die Analysten würden mit 12 Mio. EUR in 2010 rechnen.
Bei der Refinanzierung des Konsortialkredites sei das Management bereits sehr erfolgreich gewesen. Die Analysten seien daher zuversichtlich, dass es gelingen werde, auch die restlichen ca. 650 Mio. EUR umzuschulden. Dafür spreche auch die hohe durchschnittliche Restmietdauer des Portfolios von 9,6 Jahren, die stabile Cashflows und damit einen leichteren Zugang zu potenziellen Kreditgebern verspreche. Mit der Refinanzierung seien indes höhere Finanzierungskosten verbunden. Die Analysten würden unverändert einen Anstieg von derzeit 4,4% auf über 5,0% unterstellen. Bei sinkenden Verbindlichkeiten dürfte der Zinsaufwand insgesamt jedoch fallen.
Aufgrund deutlich niedriger Abschreibungen sollte das Konzernergebnis ab dem laufenden Jahr positiv ausfallen. Ihre Annahmen und Prognosen hätten die Analysten in ihr Bewertungsmodell integriert und mittels der Economic Value Added- Methode (EVA®) einen fairen Wert von unverändert 9,50 EUR je Aktie ermittelt.
Aufgrund des hohen Anlagerisikos bleiben die Analysten der HSH Nordbank AG bei ihrer Empfehlung "halten" für die alstria office REIT-Aktie. Das Kursziel auf Sicht von zwölf Monaten liege bei 9,50 EUR. (Analyse vom 07.04.2010) (07.04.2010/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Artikel drucken