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DIC Asset kaufen
12.03.2010
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Steffen Wollnik, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die Aktie von DIC Asset (ISIN DE0005098404 / WKN 509840) weiterhin mit "kaufen" ein.
DIC Asset habe kürzlich die Geschäftszahlen für das abgelaufene Jahr 2009 vorgelegt. Die Bruttomieteinnahmen hätten sich geringfügig um 0,7% auf 133,6 Mio. EUR reduziert. Diese aufgrund der ungünstigen Marktbedingungen erfreuliche Entwicklung habe am erfolgreichen Vermietungsgeschäft gelegen. Infolgedessen sei der Leerstand nur leicht um einen Prozentpunkt auf knapp 13% gestiegen. Die Mieteinnahmen auf like-for-like-Basis hätten sich um lediglich 0,4% verringert. Da die erfolgreiche Vermietungsleistung nur dank intensiver Vermarktungsmaßnahmen möglich gewesen sei, habe sich der Personal- und Verwaltungsaufwand um 26% auf 18,1 Mio. EUR erhöht.
Weniger positiv habe sich der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien entwickelt. Die Flaute auf dem Investmentmarkt sei mit einem deutlich geringeren Nettoerlös (-70%) einhergegangen. Der Gewinn aus diesem Geschäftsfeld sei um 85% auf 1,5 Mio. EUR gesunken. Positiv sei hingegen die Verbesserung des Finanzergebnisses um knapp 7,0 Mio. EUR auf -69,1 Mio. EUR. Der durchschnittliche Zinssatz sei um 37 Basispunkte auf 4,60% gesenkt worden.
Alles in allem sei der Konzernüberschuss um 36% auf 16,1 Mio. EUR bzw. 0,52 EUR je Aktie gesunken, was im Wesentlichen auf die reduzierte Verkaufstätigkeit zurückzuführen sei. Der FFO habe sich infolge niedrigerer Zinsaufwendungen um 11% auf 47,6 Mio. EUR bzw. 1,54 EUR je Aktie erhöht. Die Dividende solle unverändert bei 0,30 EUR je Aktie liegen.
Das Immobilienportfolio sei nur geringfügig um 1,6% abgewertet worden. Trotzdem sei der NAV dank des Bilanzgewinns sowie der Erhöhung des sonstigen Vermögens um 4,3 Mio. EUR auf 497,1 Mio. EUR gestiegen. Dagegen sei der NAV je Aktie aufgrund einer höheren Aktienanzahl von 16,23 EUR auf 15,86 EUR gesunken.
Das Management erwarte auch für das laufende Geschäftsjahr einen unverändert schwierigen Vermietungsmarkt. Für 2010 würden Mieteinnahmen von 126 Mio. EUR angepeilt. Dabei solle sich die Leerstandsrate weiterhin zwischen 13% und 14% bewegen. Des Weiteren strebe die Geschäftsleitung einen FFO zwischen 39 und 41 Mio. EUR an.
Die DIC Asset gehe zudem von einer positiven Investmentmarktentwicklung ab der zweiten Jahreshälfte 2010 und damit verbundenen Akquisitionsmöglichkeiten aus. In diesem Zusammenhang denke das Management über eine Kapitalerhöhung nach.
Darüber hinaus plane der Vorstand der DIC Asset den Einstieg in Spezialfondsgeschäft. Die dafür notwendige Infrastruktur sei bereits geschaffen worden. Für den ersten Fonds sei ein so genanntes Seed-Portfolio, bestehend aus fünf Objekten aus dem Bestand der DIC Asset mit einem Gesamtvolumen von etwa 200 Mio. EUR und Nettoanfangsrenditen zwischen 5,7% und 6,1%, identifiziert worden. Weitere Fonds sollten allerdings ohne Einlagen aus dem DIC-Bestand aufgebaut werden. An allen Fonds möchte sich DIC Asset mit mindestens 20% beteiligen. Mit dem Einstieg in das Fondsgeschäft erziele das Unternehmen Beteiligungserträge und generiere zusätzlich Gebühren aus dem Immobilienmanagement. Wesentliche Einnahmen seien jedoch für 2010 noch nicht zu erwarten.
Die Analysten würden wie das Management der DIC Asset von weiterhin schwierigen Vermietungsmärkten mit steigenden Leerständen und sinkenden Mieten ausgehen. Die Talsohle würden sie erst 2011 erwarten. Ursachen seien steigende Arbeitslosenzahlen bzw. eine abnehmende Bürobeschäftigung sowie eine relativ rege Bautätigkeit. Die DIC Asset werde von dieser Entwicklung nicht verschont werden. Dem entsprechend rechne man mit sinkenden Bruttomieteinnahmen bis einschließlich 2011.
Die Einschätzung der Analysten zum Investmentmarkt sei ebenfalls noch negativ. Die Nettoanfangsrenditen hätten sich zuletzt zwar stabilisiert. Ein erwarteter Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus dürfte die Mietrenditen jedoch noch ein wenig nach oben treiben. Mit fallenden Renditen rechne man erst ab 2012. Sinkende Mieten und steigende Anfangsrenditen dürften daher bis einschließlich 2011 zu weiteren Portfolioabwertungen der DIC Asset führen. Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien erwarte man demnach auf einem relativ niedrigen Niveau. Eine Kapitalerhöhung und daraus resultierende Investitionen hätten die Analysten weiterhin nicht in ihr Bewertungsmodell integriert.
Das gelte auch für das neue Geschäftsfeld der Spezial-Immobilienfonds. Die aktuelle Informationslage sei noch zu gering, um daraus belastbare Zahlen für zukünftige Erträge abzuleiten. Gleichwohl würden die Analysten den Einstieg für sinnvoll halten, weil er die Wertschöpfungskette ergänze und mittelfristig für stabile Provisionseinnahmen sorgen könne.
Die Analysten hätten die neuen Informationen in ihr Bewertungsmodell integriert und mittels der Economic Value Added-Methode (EVA®) einen fairen Wert von unverändert 11,00 EUR je Aktie ermittelt.
Die Analysten der HSH Nordbank AG empfehlen, die Aktie von DIC Asset weiterhin zu kaufen. Das Kursziel auf Sicht von zwölf Monaten liege bei 11,00 EUR. Das Anlagerisiko schätze man nach wie vor als hoch ein. (Analyse vom 12.03.2010) (12.03.2010/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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