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DIC Asset kaufen
09.10.2009
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die Aktie von DIC Asset (ISIN DE0005098404 / WKN 509840) weiterhin mit "kaufen" ein.
Im ersten Halbjahr habe DIC Asset die Höhe der Gesamterträge um 5,8% steigern können. Gespeist worden sei dies zum einem durch die zum Vorjahr stabil gebliebenen Mieteinnahmen von 67,3 Mio. Euro (Vj. 67,7 Mio. Euro). Die Mieterlöse auf gleicher Basis seien mit einer Veränderung von 0,03% stabil geblieben. Die durchschnittliche Miete habe im Unternehmen 10,63 Euro betragen, was einen Anstieg um 1,3% gegenüber dem Jahresende 2008 bedeute. Der Leerstand habe über das Portfolio 12,6% betragen.
Aktuell würden bei Anschlussvermietungen kurz- und mittelfristige Mietverträge bis zu fünf Jahre nachgefragt. Hier würden die Mieter eine gewisse Flexibilität wollen. Nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe sollte dies für DIC Asset nicht von Nachteil sein, da man bei einem Drehen des Immobilienmarktes in einigen Jahren gute Chancen habe, die Mieterträge wieder zu steigern. Insgesamt betrage die durchschnittliche Laufzeit aller Mietverträge 5,3 Jahre, was gegenüber Jahresanfang eine geringe Verschlechterung um 0,1 Jahre bedeute.
Zum anderen seien die Einnahmen aus Verkäufen eingeflossen. Diese seien auf 6,9 Mio. Euro (Vj. 2,0 Mio. Euro) angestiegen. Der Verkauf habe stets über oder um den Buchwert bzw. ermittelten Marktwert stattgefunden, was als Indiz für die Robustheit des Immobilienwertes zu sehen sei. Wie bereits im vergangenen Jahr konzentriere sich das Unternehmen auf den Vertrieb von marktgängigen kleineren bis mittleren Objekten. Diese würden sich auch bei den aktuell herausfordernden Finanzierungsbedingungen der Kunden gut platzieren lassen. Kostenseitig seien die Ausgaben durch den Kapazitätsausbau im Asset- und Propertymanagement auf 9,0 Mio. Euro (Vj. 7,7 Mio. Euro) angestiegen.
Den größten Einfluss auf die Ertragslage des Unternehmens hätten die Überschüsse aus dem Bereich opportunistische Co-Investments, die als "Ergebnis aus assoziierten Unternehmen" zufließen würden. Hier seien die Gewinne von 6,9 Mio. Euro auf 1,5 Mio. Euro durch die Marktentwicklung zurückgegangen. Unter dem Strich habe die Gesellschaft weiterhin ein positives Ergebnis ausweisen können. Zudem seien die FFO (Funds from operations).mit 21,7 Mio. Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau. Pro Aktie würden diese 0,71 Euro gegenüber 0,74 Euro im Vorjahr betragen.
Finanzierungsseitig ist nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe in diesem und im kommenden Jahr keine Gefahr in Sicht. Die Kredite seien zum großen Teil langfristig finanziert. Weniger als 10% der Kredite hätten eine Laufzeit kürzer als drei Jahre. Das Unternehmen sei auf Portfolioebene finanziert, somit stünden immer nur Teilbeträge zur Refinanzierung an. Knapp ein Drittel der Kredite seien mit LTV-Covenances verknüpft, die laut Managementaussagen aktuell nicht in der Gefahr stünden, gebrochen zu werden.
Im ersten Halbjahr habe sich der Aktionärskreis vergrößert. Im Mai habe das Unternehmen eigene erworbene Aktien an die solvia Vermögensverwaltung veräußert, die jetzt 5,1% an der Gesellschaft halte. Die weiteren Großaktionäre seien die DIC-Gruppe mit 39,4% und mit 10,4% die Morgan Stanley Real Estate Funds.
Die Hauptaufgaben des Managements in der zweiten Jahreshälfte sollten vor allem in der Stabilisierung der Finanzstrukturen zu sehen sein und in der Verlängerung der auslaufenden Mietverträge. Im zweiten Halbjahr erwarte man für das Unternehmen eine operativ schwächere Entwicklung. Dies sollte sich in einem leicht ansteigenden Leerstand und damit einhergehenden sinkenden Mieterträgen widerspiegeln. Das Management rechne damit, dass sich die Mieterlöse im Gesamtjahr 2009 um 2% bis 3% rückläufig entwickeln würden.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe gehen davon aus, dass der Leerstand etwas ansteigen sollte. Die Quadratmetermieten sollten ihres Erachtens stabil gehalten werden können. Das eine solch relative Stabilität gezeigt werden könne, hänge unter anderem vom guten Mietermix des Unternehmens ab. So würden 20% der Mieteinkünfte durch Mieter aus dem öffentlichen Bereich erzielt. Weitere 40% seien an größere private Unternehmen vermietet, sodass hier die Auswirkungen der aktuellen Wirtschaftskrise sich im Rahmen halten sollten.
Bisher sei es noch zu keinen nennenswerten Zahlungsausfällen von Mietzahlungen gekommen. Man gehe davon aus, dass sich dies auf absehbare Zeit nicht ändern werde. Bei den Veräußerungen strebe das Unternehmen Verkäufe in Höhe von 60 Mio. Euro bis max. 100 Mio. Euro an. Zudem solle ein FFO zwischen 34 Mio. Euro und 36 Mio. Euro erzielt werden. Nach Erachten der Analysten vom Bankhaus Lampe sind diese Ziele möglich. Bewertungsseitig würden sie von weiteren Abwertungen auf das Immobilienportfolio ausgehen, würden aber angesichts der stabilen Entwicklung im ersten Halbjahr ihre Schätzungen nach oben anpassen. Anstatt der bisherigen Bewertungsverluste von 200 Mio. Euro in diesem Jahr würden sie nun nur noch von knapp 100 Mio. Euro ausgehen.
Eine Kapitalerhöhung sei aktuell keine Option. Aktuell seien die Investitionen durchfinanziert, sodass in diesem Zusammenhang kein zusätzlicher Finanzierungsbedarf bestehe. Mittelfristig schließen die Analysten vom Bankhaus Lampe aber eine Kapitalerhöhung nicht aus, da ihres Erachtens die Strukturen des Unternehmens ein größeres Portfolio rechtfertigen würden und somit Skaleneffekte bei den Overheadkosten generiert werden könnten.
Herausfordernd bleibe dagegen das Jahr 2010, dann würden mehr als 8% der gesamten Mietverträge verlängert. Zum Teil werde man diese Verlängerungen bereits ins Jahr 2009 vorziehen. Kurzfristig belaste bei den Bestandshaltern für Gewerbeimmobilien die höhere Abwertungsgefahr des Bestandsportfolios. Mittelfristig sollte aber gerade diese Immobilienklasse besser vor einer zukünftigen Inflation schützen, da ein Großteil der Mieten indexiert sei.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe können sich aber vorstellen, dass die Mieten in den kommenden Quartalen unter Druck kommen werden. Dennoch würden sie weiterhin Aufwärtspotenzial sehen. Ihre Schätzungen für das Eigenkapital würden zum Jahresende etwas mehr als 14,00 Euro betragen. Der Aktienkurs notiere weit darunter. Auch wenn der Kurs der Aktie stark zugelegt habe, so würden sie dennoch einiges an Potenzial nach oben sehen.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe sehen die DIC Asset-Aktie somit als Kauf und bestätigen ihr Anlageurteil. Das Kursziel werde von 9,00 Euro auf 11,00 Euro angehoben. (Analyse vom 09.10.2009) (09.10.2009/ac/a/nw)
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