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alstria office-REIT halten
13.02.2009
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die Aktie von alstria office-REIT (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) weiterhin mit "halten" ein.
Bei der alstria office habe zuletzt Unsicherheit bestanden, ob durch die Abwertung des Immobilienportfolios die vertraglich festgesetzte Obergrenze der Verschuldung (LTV-Ratio) gebrochen werde. Das Unternehmen sei diese Problematik pro-aktiv angegangen und habe eine neue Finanzierungsübereinkunft mit den Banken vorgestellt. Folgende Punkte beziehe diese Übereinkunft ein: LTV-Ratio kleiner 60,0%: 85bps (statt bisher 65 bps) Bank-Marge, LTV-Ratio kleiner 62,5%: 135bps (bisher nicht gestattet) Bank-Marge, LTV-Ratio kleiner 65,0%: 210bps (bisher nicht gestattet) Bank-Marge.
Damit verteuere sich die Finanzierung um mindestens 2 Mio. Euro p.a.. Im worst case würden nach Ansicht der Analysten die Finanzierungskosten um 15 Mio. Euro (37,5% des geplanten FFO in 2008) ansteigen. Mit der höheren Marge für die Banken seien nach Meinung der Analysten mehr Sicherheit erkauft worden. Jetzt könnte das Portfolio (ceteris paribus) aus ihrer Sicht um weitere 9% abwerten, bevor das LTV-Ratio über 65% liege (aktuell 59,1%). Die Analysten vom Bankhaus Lampe gehen in ihren Modellen davon aus, dass das Unternehmen unter dieser Schwelle bleiben wird. Mit der neuen Vereinbarung mit dem Bankenkonsortium gebe die alstria office ein klares Statement hin zu mehr Visibilität.
Das zweite Statement der Veröffentlichung betreffe die Bewertung des Portfolios. Dieses sei in 2008 um 88 Mio. Euro und damit um knapp 5% abgewertet worden. Die Analysten würden davon ausgehen, dass andere Gesellschaften im Gewerbeimmobilienbereich ein ähnliches Niveau an Abschreibungen aufweisen würden.
Folgende positive und negative Effekte sollten beachtet werden: alstria office-REIT betreibe eine klare Fokussierung auf deutsche Gewerbeimmobilien in Ballungszentren. Zudem generiere die Gesellschaft stabile Cash-flows. Die FFO würden weiter ansteigen (Guidance: 40 Mio. Euro). Dagegen sei ein weiterer Abschreibungsbedarf auf das Immobilienportfolio wahrscheinlich. Des Weiteren könnte die Bewertung von Zinsderivaten das Jahresergebnis 2008 zusätzlich negativ beeinflussen. Der Dividendenausblick für 2008 sei gekürzt worden und könnte ein weiteres Mal gekürzt werden.
Das Unternehmen habe die Visibilität nach Meinung der Analysten erhöht. Das Kursziel betrage nach der Anpassung 5,50 Euro (bisher: 3,00 Euro). Dennoch bestünden weitere Unsicherheiten bezüglich der Portfoliobewertung in 2009 und die Auswirkung auf die zukünftigen Dividendenzahlungen. Zudem sei die alstria office als REIT gezwungen, mindestens 45% Eigenkapital bei den Investments vorzuhalten. Bei weiteren Abschreibungen sei dies nur durch Kapitalerhöhungen bzw. durch das Einbehalten von Dividenden möglich.
Die Analysten vom Bankhaus Lampe bleiben bei ihrer Halteempfehlung für die alstria office-REIT-Aktie. (Analyse vom 13.02.2009) (13.02.2009/ac/a/nw)
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