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Datum/Zeit |
| 7,34 € |
7,26 € |
+0,080 € |
+1,10 % |
23.04/11:22 |
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| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
| DE000PAT1AG3 |
PAT1AG |
- € |
- € |
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PATRIZIA Immobilien verkaufen
12.11.2008
SES Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, stuft die PATRIZIA Immobilien-Aktie (ISIN DE000PAT1AG3 / WKN PAT1AG) von "halten" auf "verkaufen" herab.
Die von PATRIZIA vorgelegten Q3-Zahlen hätten durch höhere Materialaufwendungen und höhere Personalkosten ergebnisseitig unter der Erwartung gelegen.
In der Wohnungsprivatisierung seien 83 Wohnungen für EUR 12,7 Mio. veräußert worden (SESe 90 WE). Angaben zur Rohmarge habe das Unternehmen nicht gemacht. Im Rahmen des Blockverkaufs für EUR 78,5 Mio. (Altmarktkarree I in Dresden) sei wie erwartet ein Ergebnisbeitrag von EUR 18 Mio. generiert worden. Das günstig erworbene Dresden-Projekt dürfte in Bezug auf die hohe Rentabilität eine Ausnahme bleiben.
Unter Berücksichtigung von Bewertungsverlusten aus Zinssicherungsgeschäften in Höhe von EUR 10 Mio. habe das EBT im Q3 bei EUR -0,8 Mio. gelegen. PATRIZIA rechne vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise wie erwartet nicht mehr damit, in 2008 ein EBT von EUR 25 bis 30 Mio. zu erreichen (SESe bisher EUR 21 Mio.), da die übliche saisonale Belebung der Immobilientransaktionen in Q4 bisher nicht stattfinde.
Auch im Q4 dürften nicht mehr als 100 Wohnungen verkauft werden. Blockverkäufe bis Jahresende seien unwahrscheinlich. Pro Quartal erziele PATRIZIA vor Erträgen aus Blockverkäufen ein EBIT von circa EUR 8 bis 10 Mio. Demgegenüber stünden Zinsaufwendungen von EUR 17 bis 18 Mio., was einen negativen Cash Flow von fast EUR 10 Mio. pro Quartal bedeute. Um den Break Even zu erreichen, müsste PATRIZIA pro Quartal Immobilien im Wert von EUR 50 Mio. oder rund 350 WE mehr verkaufen (Annahme Rohmarge 20%).
Ein deutlich gesteigerter Immobilienabsatz sei umfeld- und preisbedingt nicht absehbar. Daher seien Kosteneinsparungen dringend erforderlich, zumal selbst weitere Blockverkäufe in Anbetracht der hohen Einstandspreise nur geringe Ergebnisbeiträge liefern dürften. Ein Anfang sei mit der Reduzierung des Vorstandes von vier auf drei Mitglieder gemacht worden. Da in Q4 von keiner Belebung der Wohnungsverkäufe auszugehen sei, würden die Prognosen für 2008 gesenkt. Dabei werde von rund 400 (9M 330) verkauften WE ausgegangen (bisher 500). Zudem dürfte die Rohmarge in Anbetracht der schwierigen Absatzsituation in Kombination mit den hohen Einstandspreisen unter 20% (SESe 15 bis 20%) liegen. Die Visibilität der Geschäftsentwicklung bleibe durch das schwierige Umfeld sehr gering.
Per 31.03.2009 stünden kurzfristige Darlehen im Wert von circa EUR 530 Mio. zur Prolongation an. In Anbetracht der unterdurchschnittlichen Eigenkapitalausstattung in Kombination mit der Cash-Flow-Schwäche bestünden erhebliche Risiken hinsichtlich der Prolongation. Die schwachen Verkaufszahlen dürften vor allem auch auf die hohen Einstandspreise zurückzuführen sein. Enttäuschend sei, dass die Verkaufszahlen, trotz Ausweitung des in der Privatisierung befindlichen Wohnungsbestandes von 3.000 auf 4.400 WE, sogar rückläufig gewesen seien. Offenbar könne PATRIZIA nur bei wenigen Standorten innerhalb des Portfolios auskömmliche Margen erzielen, was die Immobilienpreisrisiken bestätige. In Anbetracht dessen werde der als fair betrachtete Mietmultiplikator nochmals von 16,5 auf 16 gesenkt. Dementsprechend laute das neue Kursziel EUR 1,30 (alt: 1,90).
Vor dem Hintergrund, dass sich die Immobilienverkäufe kurzfristig nicht beleben dürften und dadurch der Cash Flow negativ bleibt, die hohen Einstandspreise (Mietmultiplikator 18 bis 20) attraktive Handelsmargen verhindern und die Refinanzierung durch den hohen Leverage und die geringe Zinsdeckung eine Herausforderung bleibt, wird das Rating der Analysten von SES Research für die PATRIZIA Immobilien-Aktie von "halten" auf "verkaufen" gesenkt. (Analyse vom 12.11.2008) (12.11.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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