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7,35 € |
-0,080 € |
-1,09 % |
24.04/17:35 |
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| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
| DE000PAT1AG3 |
PAT1AG |
- € |
- € |
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PATRIZIA Immobilien halten
24.10.2008
SES Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, empfiehlt die PATRIZIA Immobilien-Aktie (ISIN DE000PAT1AG3 / WKN PAT1AG) nach wie vor zu halten.
Durch zwei Blockverkäufe im Q3 über EUR 78,5 Mio. (Altmarktkarree I in Dresden und Prinzregentenstraße in München) dürfte PATRIZIA Immobilien einen Ergebnisbeitrag von etwa EUR 20 Mio. generiert haben, wovon mindestens EUR 15 Mio. in das Q3 fallen sollten. Im Segment Privatisierung sollten nicht mehr als 100 Wohnungen im Q3 verkauft worden sein.
In Anbetracht der schwierigen Marktlage dürfte PATRIZIA Immobilien den ursprünglich angestrebten Verkauf von rund 900 Wohnungen (einzeln) wie in 2008 erwartet nicht erreichen. Realistisch seien eher 500 Wohnungen. Demgegenüber sei durch den Blockverkauf des attraktiven Dresden-Projektes mit einem signifikanten Ergebnisbeitrag zu rechnen. Da dieser Projektverkauf in 2008 bisher nicht berücksichtigt worden sei, würden die Ergebnisprognosen für 2008 erhöht. Durch den frühzeitigen Projektverkauf sei das untere Ende der EBT-Guidance von EUR 25 Mio. bis EUR 30 Mio. erreichbar.
Die erschwerten Finanzierungsbedingungen sowohl für institutionelle Investoren als auch für private Investoren dürften die Wohnungsverkäufe auch in 2009 belasten. Bei der Privatisierung sei mit einer sinkenden Kaufbereitschaft, insbesondere durch die erhöhte Arbeitsplatzunsicherheit, zu rechnen. Da die Immobilienverkäufe künftig deutlich niedriger ausfallen dürften, würden die Prognosen für 2009 und 2010 gesenkt. Dabei werde in 2009 mit 550 einzeln verkauften Wohnungen (alt: 1.000) und einer Handelsmarge von durchschnittlich ca. 25% gerechnet. Angesichts des derzeitigen Umfelds und dass sich der in der Privatisierung befindliche Bestand im 2. HJ/2008 von 3.000 WE auf 4.400 WE erhöht habe, reflektiere die Prognose einen leichten Anstieg der Wohnungsverkäufe in 2009.
Der bis Jahresende bestehende Refinanzierungsbedarf liege nach Unternehmensangaben im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Per 31.03.2009 stünden kurzfristige Darlehen im Wert von ca. EUR 700 Mio. zur Prolongation an. Derzeit habe PATRIZIA Immobilien Darlehen bei sieben Kreditinstituten einschließlich der Hypo Real Estate.
In Anbetracht von erwarteten Mieteinnahmen in Höhe von EUR 75 Mio. würden im laufenden Jahr die Zinsaufwendungen von EUR 65 Mio. überdeckt. Zudem dürfte PATRIZIA Immobilien in 2008 Mietsteigerungen von durchschnittlich 4% (SESe) realisiert haben (rund 7% seit Anfang 2007). Des Weiteren sinke allein durch die Blockverkäufe in Höhe von EUR 100 Mio. in 2008 die Zinslast um EUR ca. 5 Mio. Dabei würden die Mieteinnahmen durch den Verkauf des Dresden-Projektes (vorher im Bau) deutlich geringer sinken. Mit dem Verkaufserlös seien bereits Kredite getilgt worden.
Demgegenüber bestehe das Risiko, dass sich trotz Zinssenkung der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung erhöhe. Vor dem Hintergrund der hohen Einstandspreise zum 18- bis 20fachen der Jahresmiete könnte eine Neubewertung der Immobilien zu höheren Eigenkapitalforderungen führen. In den kommenden Monaten dürfte das Finanzierungsthema eine Herausforderung bleiben. Hilfreich dabei seien die stabilen Cashflows aus den Wohnimmobilien, bei denen das Risiko von steigenden Leerständen aufgrund der guten Lagen (Metropolregionen) gering sei.
Im Rahmen der Q3-Zahlen dürfte PATRIZIA Immobilien noch keinen Ausblick für 2009 geben. Das weiterhin schwache Privatisierungsgeschäft sollte sich saisonalbedingt im Q4 etwas beleben. Ein größerer Blockverkauf eines Teilportfolios sei bis Jahresende in Anbetracht der schwierigen Marktlage unwahrscheinlich.
Mit Blick auf die erhöhten Immobilienpreisrisiken werde der als angemessen betrachtete Mietmultiplikator von 17 auf 16,5 gesenkt, was zu einem Kursziel von EUR 1,90 nach zuvor EUR 2,80 führe.
Auch wenn das Umfeld sehr schwierig ist, bleibt das Rating der Analysten von SES Research für die PATRIZIA Immobilien-Aktie bei "halten". (Analyse vom 24.10.2008) (24.10.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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