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DIC Asset kaufen
17.10.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die Aktie von DIC Asset (ISIN DE0005098404 / WKN 509840) von "halten" auf "kaufen" herauf.
Im ersten Halbjahr 2008 hätten sich die Mieteinnahmen als Treiber herausgestellt (67,7 Mio. Euro; Vj.: 39,8 Mio. Euro). Dies sei durch den größeren Immobilienbestand (Core und Value-added) bedingt, der einen Wert von 2,1 Mrd. Euro per 31.3. (Vj.: 1,1 Mrd. Euro) gehabt habe. Auch die Erträge aus den Immobilienverwaltungsgebühren hätten auf 0,5 Mio. Euro (Vj.: 0,2 Mio. Euro) ausgebaut werden können. Wegen des aktuell schlechten Marktumfeldes seien die Gewinne aus Veräußerungsgeschäften auf ein sehr niedriges Niveau gesunken (0,2 Mio. Euro; Vj.: 11,6 Mio. Euro); damit sei diese wichtige Ertragssäule in diesem Zeitraum weggefallen.
Der Verwaltungs- und Personalaufwand sei mit 48,6% gegenüber dem Vorjahr unterproportional zu den Mieterlösen gewachsen. Insgesamt habe die Gesellschaft durch die hohen Mieterlöse ein dynamisch wachsendes Betriebsergebnis vermelden können. Durch höhere Aufwendungen für Finanzverbindlichkeiten (36,9 Mio. Euro; Vj.: 15,8 Mio. Euro) und weniger Verkaufserlöse im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sei der Konzernüberschuss gegenüber dem Vorjahr allerdings geringer ausgefallen.
Das Immobilienportfolio der DIC Asset gliedere sich in drei Bereiche: Core-, Value-added- und Opportunistic Co-Investments. Im Core-Segment der Gesellschaft würden sich 43% der Immobilien befinden. Es handle sich vorwiegend um Objekte mit lang laufenden Mietverträgen und niedrigen Leerstandsquoten (aktuell 2%). In den beiden anderen Teilportfolien werde in Immobilien mit einem höheren Wertsteigerungspotenzial investiert, was sich unter anderem in deren Leerstand (bis zu 18%) widerspiegele.
Die Value-added-Immobilien (Anteil von circa 46% am Portfolio) hätten kurz- bis mittelfristig realisierbares Wertsteigerungspotenzial, das durch Leerstandsabbau, Refurbishments und Optimierung der Mieterstruktur gehoben werden könne. Die opportunistischen Co-Investments würden 11% des Portfolios darstellen. Die Gesellschaft beteilige sich hier als passiver Co-Investor mit 20%. Die aktuelle durchschnittliche Nettomietrendite für alle drei Segmente betrage 6,5%. Die Büroimmobilien würden mit einem Anteil von 64% den Großteil des Portfolios darstellen. Weitere nennenswerte Anteile hätten Logistikimmobilien mit 15% sowie Einzelhandelsimmobilien mit circa 13%.
Finanzierungsseitig sei das Unternehmen nach Erachten der Analysten langfristig und nachhaltig finanziert, denn 96% der Finanzverbindlichkeiten würden mindestens noch drei Jahre laufen. Für Fremdkapital müsse die Gesellschaft durchschnittlich 5,25% aufbringen. Die Bestandsimmobilien seien aktuell mit einem Loan-to-Value von circa 70% finanziert, was in der aktuellen Marktlage angemessen erscheine.
Die aktuelle Situation an den Immobilien- sowie Kapitalmärkten stelle sich als sehr schwierig dar. Man gehe davon aus, dass auch im restlichen Verlauf dieses Jahres keine größeren Portfoliotransaktionen stattfinden würden, sei es auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite. Einzelne Transaktionen sollten dagegen bevorzugt realisiert werden. Dieser Entwicklung geschuldet, sei auch die Strategie der DIC Asset beim Verkauf von Objekten Rechnung getragen worden. Während man vor einem Jahr auf Portfolioverkäufe gesetzt habe, würden aktuell die Objekte im Einzelverkauf veräußert. Dies sollte auch auf absehbare Zeit so beibehalten werden. Gerade im zweiten Halbjahr werde sich dies positiv bemerkbar machen.
Käuferseitig sei momentan nicht einzuschätzen, inwieweit hier das Unternehmen Immobilien hinzu kaufe und in welchem Umfang das Immobilienportfolio damit in den nächsten Monaten zunehmen werde. Nach Erachten der Analysten verfüge die Gesellschaft aber über genügend Reserven, um einen dreisteiligen Millionenbetrag investieren zu können. Wie auch schon in den vergangenen Monaten werde es hier aber vor allem an Immobilienangeboten mangeln. Beim Kauf neuer Objekte werde in Abhängigkeit vom Risiko eine Anfangsrendite von 6,5% bis 7,5% angesetzt.
Im Bestandsportfolio gehe man von einer Erhöhung der Mieteinnahmen aus: Einerseits durch das gegenüber dem Vorjahreszeitraum vergrößerte Portfolio und andererseits durch die erfolgten Neuvermietungen. Das Management werde sich nach Erachten der Analysten in den kommenden Monaten vor allem der Optimierung des Portfolios widmen.
Auch die Konsolidierung und damit verbunden eine Effizienzsteigerung der stark gewachsenen Kapazitäten der Gesellschaft, vor allem im Asset Management-Bereich, stehe in den nächsten Monaten im Fokus. Das Unternehmen rechne für das Gesamtjahr mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 25 bis 27 Mio. Euro. Nach Erachten der Analysten sei dies nur unter Berücksichtigung von Transaktionen möglich. Bisher habe die Ausschüttungssumme für Dividenden bis zu 90% des Ergebnisses vor Abschreibungen (EBDA) betragen.
Ob dies so fortgesetzt werde, bleibe abzuwarten. Bisher halte das Management an dieser Strategie fest. Da dies beim aktuellen Kurs aber einer äußert hohen Dividendenrendite entsprechen würde und sich die Außenfinanzierungskraft der Gesellschaft durch das aktuelle Kapitalmarktumfeld als schwierig darstelle, gehe man davon aus, dass der größte Teil der Gewinne im Unternehmen verbleiben werde. Zudem habe die Gesellschaft Mitte Oktober bekannt gegeben, bis zu 5% des eigenen Aktienkapitals zurück zu kaufen, was nach Erachten der Analysten beim aktuellen niedrigen Kurs für die Aktionäre Mehrwert schaffen sollte.
Wie bei einer Vielzahl von Unternehmen, nicht nur in der Immobilienbranche, sei der Kurs der DIC Asset in den letzten Wochen stark unter Druck gekommen. In Verbindung mit den hohen Cash-flows und damit hohen zu erwartenden Dividendenzahlungen sei die Aktie attraktiv bewertet. Aktuell sei der Aktienkurs der Gesellschaft nur noch einen Bruchteil des Net Asset Values von 23,04 Euro wert.
Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Aktie von DIC Asset als Kaufposition ein. Das Kursziel sei von 15,70 Euro auf 12,00 Euro reduziert worden. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw)
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