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alstria office-REIT halten
17.10.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, bewertet die Aktie von alstria office-REIT (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) weiterhin mit "halten".
Im ersten Halbjahr habe das Unternehmen folgende Geschäftszahlen realisieren können. Die Nettomieteinnahmen hätten bei 44,9 Mio. EUR gelegen (Vj.: 36,9 Mio. EUR), wobei die höheren Mieten vor allem auf das stark ausgeweitete Immobilienportfolio zurückzuführen seien. Das Nettobetriebsergebnis habe bei 10,7 Mio. gelegen (Vj.: 56,1 Mio. EUR). Dies sei unter anderem durch die Neubewertung auf das Immobilienvermögen in Höhe von -29,8 Mio. EUR begründet gewesen. Zudem hätten höhere Ausgaben für Fremdkapital das Ergebnis belastet, sodass das EBT mit -10,3 Mio. EUR (Vj.: 56,5 Mio. EUR) negativ ausgefallen sei.
Die FFO (Funds from operations) hätten zum Halbjahr 20,4 Mio. EUR betragen (Vj.: 12,8 Mio. EUR). In dieser Zahl hätten sich die erfolgten Wertberichtigungen der Immobilien nicht widergespiegelt. Die FFO würden für das Unternehmen als ein wichtiger Gradmesser für den operativen Erfolg gelten. Auch die Dividendenauszahlungen würden sich an dieser Kenngröße bemessen.
Insgesamt seien die Zahlen von alstria unter dem Eindruck der Wertberichtigungen auf das Immobilienvermögen zu sehen. Ohne die erfolgten Mietsteigerungen, die sich im Wert des Immobilienportfolios positiv ausgewirkt hätten, sowie ohne das gute Asset Management hätte der Immobilienbestand um ca. 70 Mio. EUR abgeschrieben werden müssen, was ca. 3,7% dessen Wertes entspreche. Mit diesen Maßnahmen hätten die Abschreibungen nur 29,8 Mio. EUR betragen.
Das Portfolio generiere eine Bruttorendite von 5,6%, was für die Mieterstruktur angemessen erscheine. Die größten Mieter von alstria seien derzeit die Stadt Hamburg, Daimler, die Barmer Ersatzkasse sowie Bilfinger Berger. Die Top-Fünf-Mieter seien für ca. 70% der Mieteinnahmen verantwortlich. Teilweise hätten diese Mietverträge eine Laufzeit von zehn Jahren. Finanzierungsseitig habe das Unternehmen bei den Bestandsimmobilien nach Erachten der Analysten kein Risiko. Hier seien die Kredite bis Ende 2011 mit einem durchschnittlichen Zins von 4,6% festgeschrieben. Finanzierungen für neue Objekte dürften sich für das Unternehmen indes verteuern.
Es sei davon auszugehen, dass sich alstria in diesem Jahr vor allem auf das interne Wachstum fokussieren werde. Einerseits würden die Mieterträge durch die teilweise Indexierung der Mietverträge steigen. Beginnend mit dem zweiten Halbjahr hätten sich 1,5 Mio. EUR zusätzliche Cashflows generieren lassen. Andererseits wolle man den aktuellen Leerstand von 7,5% auf 5,5 bis 6,0% senken. In der ersten Jahreshälfte sei der Abbau des Leerstandes noch schleppend verlaufen.
Zusätzlich werde diese Entwicklung durch die Optimierung der Kostenstrukturen, vor allem durch die Substitution von extern eingekauften Dienstleistungen durch interne Lösungen vorangetrieben.
Durch das jetzige Eigenkapital sowie die vorhandene Finanzierungsstruktur sollte es in diesem Jahr zu keinen größeren Zukäufen mehr kommen. Dagegen seien kleinere Ergänzungen zum Bestandsportfolio von bis zu 30 Mio. EUR denkbar.
Operativ rechne das Management für das Jahr 2008 mit Umsatzerlösen in Höhe von ca. 101 Mio. EUR. Zudem sollten die Funds from operations (FFO) ca. 40 Mio. EUR betragen. Nach Erachten der Analysten sollten sich diese Werte realisieren lassen. Da das Unternehmen 90% der FFO, die bei ca. 40 Mio. EUR erwartet würden, auszahlen wolle, würde dies aktuell einer Ausschüttungssumme von ca. 36 Mio. EUR entsprechen. Dies impliziere eine Dividende von ca. 0,65 EUR je Aktie.
Auf mittlere Sicht würden einige Refurbishment-Projekte, wie die Alte Post in Hamburg sowie das Ohnsorg-Theater, das Portfolio ergänzen. Mit ihrer Fertigstellung sei 2011 bzw. 2012 zu rechnen.
Finanzierungsseitig plane das Management, bereits im Jahr 2009 die Finanzierungsstruktur über das Jahr 2011 zu klären. Das Ziel des Unternehmens sei es dabei, die Kapazität und die Flexibilität dadurch zu erhöhen.
Die Immobilienwerte im Portfolio der alstria scheinen uns sehr vielversprechend, so die Analysten vom Bankhaus Lampe. Die Mieterstruktur sei breit aufgestellt und sollte auch zukünftig für stabile Cashflows sorgen. Die Analysten würden davon ausgehen, dass das Portfolio der Gesellschaft in den nächsten Monaten, wenn überhaupt, vor allem durch kleinere Portfoliozukäufe ausgebaut werden sollte. Das Wachstum werde intern generiert werden.
Zudem habe alstria eine kritische Masse im Portfolio erreicht, um auch nachhaltig Mehrwert generieren zu können. Dennoch bleibe der limitierende Faktor der Gesellschaft weiterhin die Eigenkapitalausstattung. Ein Wachstum könnte zwar auch ohne Kapitalerhöhungen durchführen werden, dies bedürfe aber eines längeren Zeitrahmens. Insgesamt würden die Analysten in diesem Wert aktuell nur wenig Wachstumsfantasie sehen.
Insgesamt stufen die Analysten vom Bankhaus Lampe die Aktie von alstria office-REIT als Halteposition mit einem Kursziel von 5,50 EUR (alt: 11,20 EUR) ein. Als Grundlage ihrer Kurszielfindung würden sie ihr Peer-Group-Modell heranziehen. (Immobilienaktien 2008/2009 vom 16.10.2008) (17.10.2008/ac/a/nw)
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