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alstria office-REIT kaufen
20.08.2008
HSH Nordbank AG
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Steffen Wollnik, Analyst der HSH Nordbank AG, stuft die Aktie von alstria office-REIT (ISIN DE000A0LD2U1 / WKN A0LD2U) weiterhin mit "kaufen" ein.
Die alstria office-REIT AG habe die Geschäftsahlen für das erste Halbjahr 2008 vorgelegt, die im Wesentlichen den Erwartungen der Analysten entsprochen hätten. Im ersten Halbjahr 2008 seien die Umsätze dank der im Vorjahr getätigten Investitionen um 27% auf 49,6 Mio. EUR gestiegen. Das operative Ergebnis (FFO) habe sich um 60% auf 20,4 Mio. EUR verbessert.
Das Nettobetriebsergebnis (EBIT) habe sich indes von 56,1 auf 10,7 Mio. EUR verschlechtert. Allerdings habe das erste Halbjahr des Vorjahres einen Bewertungsgewinn auf das Immobilienvermögen von 25,3 Mio. EUR erhalten, während die Wertanpassungen im ersten Halbjahr 2008 einen negativen Einfluss von 29,8 Mio. EUR auf das EBIT gehabt hätten. alstrias Gutachter, Colliers CRE, habe eine Renditeanpassung von 32 Basispunkten vorgenommen, die zu einer Abwertung des Portfolios von 70 Mio. EUR bzw. 3,7% geführt habe. Gegenläufige Effekte wie der Anstieg der Mieteinnahmen durch die Indexierung sowie die Erfolge im Asset-Management hätten den Verlust jedoch auf 29,8 Mio. EUR verringert.
Grundsätzlich lasse alstria das Portfolio einmal im Jahr von einem externen Gutachter bewerten. Die aktuell sehr hohe Volatilität der Immobilienmärkte erfordere aber nach Meinung der Geschäftsleitung eine unterjährige Überprüfung der Immobilienwerte. Von daher komme für die Analysten der Zeitpunkt der Neubewertung überraschend, nicht aber das Ergebnis. Die Analysten seien bisher von einer Wertanpassung von 33,1 Mio. EUR für das laufende Geschäftsjahr ausgegangen. An dieser Prognose würden sie weiterhin festhalten.
Das Finanzergebnis sei infolge der in den vergangenen zwölf Monaten getätigten Investitionen von -18,0 Mio. EUR auf -23,0 Mio. EUR gesunken. Des Weiteren habe die Bewertung von derivativen Finanzinstrumenten einen deutlich geringeren Einfluss als im Vorjahr gehabt. Während im ersten Halbjahr 2007 ein Bewertungsgewinn aus diesen Derivaten von 18,4 Mio. EUR angefallen sei, habe alstria im gleichen Zeitraum des aktuellen Geschäftsjahres einen Gewinn von lediglich 1,9 Mio. EUR verbucht.
alstria finanziere das Immobilienvermögen bisher im Wesentlichen über eine Konsortialkreditvereinbarung mit variablem Zinssatz (3-Monats-Euribor). Finanzderivate würden zur Absicherung des Zinssatzes eingesetzt. Um den Einfluss dieser Finanzderivate auf die Gewinn- und Verlustrechnung zu verringern, wende alstria seit Jahresbeginn Hedge Accounting an. Danach werde lediglich der ineffektive Teil der Swaps und Caps in der GuV dargestellt. Der effektive Teil werde innerhalb des Eigenkapitals in der Wertänderungsrücklage verbucht. Im ersten Halbjahr 2008 sei ein Gewinn von 19,9 Mio. EUR eingestellt worden.
Der Konzernüberschuss habe trotz des akquisitionsbedingt guten operativen Geschäftsverlaufs aufgrund der Wertanpassungen des Immobilienvermögens und der Finanzderivate von 44,1 Mio. EUR auf -10,4 Mio. EUR nachgegeben. Dies entspreche einem Verlust je Aktie von 0,19 EUR. Der Net Asset Value sei im Vergleich zum 31.12.2007 um 3% auf 15,1 EUR je Aktie gesunken.
alstria office habe die finanziellen Ziele des laufenden Geschäftsjahres bekräftigt. Danach sollten die Umsatzerlöse auf 101 Mio. EUR und die Funds From Operations (FFO) auf ca. 40 Mio. EUR verbessert werden.
Die Veröffentlichung der Geschäftszahlen habe die Geschäftsleitung auch dazu genutzt, um die ersten Schritte zur Einführung einer neuen Finanzierungsstruktur zu erläutern. Die aktuelle Konsortialkreditvereinbarung laufe im November 2011 aus und solle durch andere Finanzquellen ersetzt werden, die bezüglich des Verschuldungsgrades und der Laufzeit an Besonderheiten einzelner Objekte angepasst seien.
Trotz des Konzernverlustes im ersten Halbjahr verlaufe das operative Geschäft im Rahmen der Erwartungen der Analysten. Sie seien daher der Meinung, dass die finanziellen Ziele des laufenden Geschäftsjahres erreicht würden. Ihre Kaufempfehlung vom Juni habe u.a. auf der Annahme basiert, dass ein erfolgreiches Asset-Management wesentlich zur Umsatzsteigerung beitrage, wobei insbesondere die Verringerung des Leerstandes eine wichtige Rolle spiele. Obwohl die Leerstandsrate im ersten Halbjahr leicht auf 7,6% angestiegen sei, was u.a. auf den Erwerb eines leer stehenden Objektes zurückzuführen sei, gehe man davon aus, dass es dem Management gelinge, in den kommenden 12 bis 18 Monaten das Ziel von 4,5% zu erreichen.
Die Analysten würden daher keine Änderung an ihren im Juni erstellten Prognosen vornehmen. Dies gelte sowohl für das operative Geschäft als auch für das Bewertungsergebnis. Dennoch würden sie das Kursziel etwas reduzieren, weil der gestiegene risikofreie Zinssatz sich negativ auf den Unternehmenswert auswirke. Mittels der Economic Value Added-Methode (EVA®) habe man einen fairen Wert von 15,10 EUR je Aktie ermittelt.
Die Analysten der HSH Nordbank AG empfehlen die Aktie von alstria office-REIT weiterhin zum Kauf. Das Kursziel auf Sicht von zwölf Monaten liege bei 15,10 EUR. Das Anlagerisiko bleibe aufgrund der Volatilität des Aktienkurses hoch. (Analyse vom 20.08.2008) (20.08.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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