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KWG Kommunale Wohnen kaufen
11.07.2008
SES Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, empfiehlt die KWG Kommunale Wohnen-Aktie (ISIN DE0005227342 / WKN 522734) weiterhin zu kaufen.
Die KWG Kommunale Wohnen habe 49,9% an der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald (WVG) übernommen. Die Gesellschaft habe 10 Tsd. Wohn- und 140 Gewerbeeinheiten in Greifswald mit einer Nutzfläche von 584 Tsd. qm im Bestand. Der Leerstand betrage 5,4%. Der Erwerb sei zur 9,4fachen Jahresnettokaltmiete realisiert worden.
Auf Basis einer Bewertung von EUR 500 je qm betrage der Wert des Immobilienportfolios ca. EUR 290 Mio. Bei Nettoverbindlichkeiten von ca. EUR 170 Mio. liege der Kaufpreis für die 49,9% bei EUR 60 Mio. Der Mietmultiplikator von unter 10 sei auch unter Berücksichtigung der Lage günstig. In den letzten drei Jahren sei bei Wohnimmobilientransaktionen im Durchschnitt die 14fache Jahresmiete bezahlt worden. Zudem seien bei den börsennotierten Wettbewerbern die Bestände mit dem 14fachen bis 17fachen deutlich höher bewertet.
Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald habe sich laut einer Studie von Prognose von 2004 bis 2007 unter Berücksichtigung von Wachstum, Abbau der Arbeitslosigkeit, Innovationskraft und demografischer Entwicklung unter allen deutschen Städten am besten entwickelt. Zwar hätten die Zahlen von einem niedrigen Ausgangsniveau profitiert, dennoch würden sie den positiven Trend belegen.
Der Erwerb unterstreiche die Strategie mit Fokus auf kommunale Wohnungen bzw. Wohnungsgesellschaften. Zudem belege er, dass die KWG Kommunale Wohnen als verlässlicher Partner von Kommunen wahrgenommen werde. Künftig werde die KWG Kommunale Wohnen vier der neun Aufsichtsräte der WVG und einen von zwei Geschäftsführern stellen.
Die Transaktion werde im 1. Schritt über eine Zwischenfinanzierung mit Bankkrediten finanziert. Im 2. Schritt sollten über eine Kapitalerhöhung in den kommenden Monaten bis zu EUR 60 Mio. eingesammelt werden.
Zusammenfassend sei der Anteilserwerb attraktiv weil der Kaufpreis günstig sei, da das Portfolio eine überdurchschnittliche Mietrendite von über 10% aufweise, der Leerstand durch umfangreiche Investitionen in die Instandhaltung gesenkt worden sei (nahezu Vollvermietung) und Greifswald über eine gute Perspektive verfüge, KWG Kommunale Wohnen jetzt über eine Wohnungsverwaltungsplattform verfüge, die ausgebaut werden solle.
Die WVG werde bei der KWG Kommunale Wohnen nicht konsolidiert, sondern im Jahresabschluss als Finanzinvestition ausgewiesen. Der Ergebnisanteil dürfte als Beteiligungsergebnis in das Finanzergebnis der GuV fließen. Ab August 2008 stünden der KWG Kommunale Wohnen Ergebnisbeiträge aus der WVG zu. KWG Kommunale Wohnen rechne in den kommenden Jahren bei der WVG im Mittel mit einem Jahresüberschuss nach HGB von durchschnittlich rund EUR 6 Mio.
Im Rahmen der Prognoseanpassung sei noch keine Kapitalerhöhung berücksichtigt, sondern vorerst die ausschließliche Finanzierung des Deals über Fremdkapital unterstellt worden.
Im Rahmen des Jahresabschlusses 2008 sei bei der Bewertung des WVG-Anteils durch den günstigen Kaufpreis mit Bewertungserträgen zu rechnen (nicht in den Ergebnisprognosen enthalten). Mit Blick auf die Wertansätze bei der Peer Group und die jüngsten Wohnimmobilientransaktionen sei ein Wert des Immobilien-Portfolios der VWG von mindestens EUR 320 Mio. realistisch. Bei reiner Fremdfinanzierung würde sich dadurch der NAV um EUR 1,74 je Aktie auf ca. EUR 9 erhöhen. Bezüglich der Höhe des NAV Ende 2008 bleibe abzuwarten, wie das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung nach der geplanten Kapitalerhöhung aussehe.
In den letzten Wochen habe KWG Kommunale Wohnen noch zwei weitere Portfoliokäufe gemeldet. Es sei erstmals ein Portfolio in Berlin mit 366 Einheiten für EUR 15 Mio. (EUR 649 je qm) erworben worden. Ferner sei ein Portfolio in Celle mit 173 Einheiten von der Städtischen Wohnungsbau GmbH gekauft worden. Des Weiteren sei der Kauf von 1.100 Wohneinheiten in Hainichen in Sachsen angekündigt worden. Unter Berücksichtigung dieser Transaktionen habe KWG Kommunale Wohnen mit 15 Tsd. Einheiten bereits die kritische Portfoliogröße erreicht.
Die Analysten von SES Research bestätigen ihre Kaufempfehlung für die KWG Kommunale Wohnen-Aktie und haben das Kursziel von EUR 7,20 auf EUR 8,00 angehoben (Basis: NAV). (Analyse vom 11.07.2008) (11.07.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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