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Datum/Zeit |
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7,35 € |
-0,080 € |
-1,09 % |
24.04/17:35 |
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| ISIN |
WKN |
Jahreshoch |
Jahrestief |
| DE000PAT1AG3 |
PAT1AG |
- € |
- € |
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PATRIZIA Immobilien halten
03.04.2008
SES Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, empfiehlt die PATRIZIA Immobilien-Aktie (ISIN DE000PAT1AG3 / WKN PAT1AG) unverändert zu halten.
Die von PATRIZIA Immobilien am 02.04.2008 berichteten Zahlen hätten im Rahmen der Erwartungen gelegen. In der Wohnungsprivatisierung seien 487 Wohnungen einzeln verkauft worden (SES Research erwartet: 500). Das Nettoergebnis sei durch eine niedrigere Steuerquote von 24% (SES Research erwartet: 30%) höher als erwartet ausgefallen.
In 2007 hätten Mieterträge von EUR 62,5 Mio. Zinsaufwendungen von EUR 59,5 Mio. gegenübergestanden. Bei Verwaltungskosten in Höhe von rund EUR 12 Mio. werde deutlich, dass aus dem Immobilienportfolio kein positiver Cashflow erzielt worden sei. Das EBT habe vor Zuschreibungen bei EUR -6,3 Mio. gelegen.
Viel wichtiger als die Zahlen sei der Ausblick, den das Unternehmen für 2008 gegeben habe. Das Unternehmen erwarte ein EBT von EUR 25 Mio. bis EUR 30 Mio., welches deutlich unter dem Konsens von EUR 74 Mio. liege. PATRIZIA Immobilien stelle den Verkauf von 1.400 bis 1.500 Wohnungen in 2008 in Aussicht. Ursprüngliche Ziele hätten bei über 2.000 verkauften Wohnungen gelegen. Was davon auf Einzel- bzw. Blockverkäufe entfalle, sei nicht gesagt worden.
Es sollten etwa 900 Einheiten einzeln und rund 500 Einheiten in Paketen abgesetzt werden. Insbesondere bei den Paketverkäufen seien durch Finanzierungsprobleme potenzieller Käufer und die ambitionierten Einstandspeise sowohl der Umfang als auch die Marge mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Vor dem Hintergrund der geringen Visibilität bei den Wohnungsverkäufen sei die Aussagekraft der Guidance gering.
Von den Bankverbindlichkeiten in Höhe von EUR 1,26 Mrd. zum 31.12.2007 hätten EUR 666 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Derzeit stehe PATRIZIA Immobilien in Verhandlungen, diese Kredite zu verlängern. Nach Unternehmensangaben werde von den Banken bisher kein höherer Eigenkapitalanteil gefordert. Zum voraussichtlichen Zinssatz habe das Unternehmen keine Angaben machen wollen. Vor dem Hintergrund der deutlichen Ausweitung der Kreditspreads sei mit steigenden Refinanzierungskosten bei PATRIZIA Immobilien zu rechnen. Mit einem Loan to Value von 84% und einer Eigenkapitalquote von 20% (17% vor Zuschreibung) sei der Finanzierungsspielraum gering.
In Anbetracht, dass in Q4 186 Wohnungen verkauft worden seien, sei der Einzelverkauf von 800 bis 900 Wohnungseinheiten realistisch. Dies würde rund 23% des zum Verkauf stehenden Bestandes von durchschnittlich 3.700 Wohnungseinheiten in 2008 entsprechen. Unter der Annahme, dass Paketverkäufe über insgesamt rund 500 Wohnungseinheiten realisiert würden, sei von 1.300 bis 1.400 verkauften Wohnungseinheiten auszugehen (SES Research erwartet alt: 2.300 verkaufte Wohnungen). Dementsprechend würden die Prognosen für 2008 gesenkt.
In den Folgejahren sei vor dem Hintergrund des degressiven Verlaufs bei der Privatisierung eines Portfolios nicht mit deutlich mehr einzeln verkauften Wohnungen als in 2008 zu rechnen. Durch die Finanzierungsprobleme der Investoren und eine geringere Margenerwartung beim Immobilienverkauf dürfte ein EBT von EUR 35 Mio. bis EUR 30 Mio. nicht erreicht werden.
Zum 31.12.2007 habe der Eigenkapitalbuchwert bei EUR 6,46 je Aktie (ca. EUR 5,50 je Aktie vor Zuschreibung) gelegen. Das Immobilienportfolio sei mit einem Mietmultiplikator von etwa 19 bewertet. Da die Wohnimmobilienportfolios bei GAGFAH und der Deutschen Wohnen AG zu Mietmultiplikatoren von rund 17 bewertet seien, sei bei PATRIZIA Immobilien vor dem Hintergrund der höherwertigen Bestände (bessere Lagen) ein Mietfaktor von mindestens 17 gerechtfertigt. Auf Basis eines als fair betrachteten Mietfaktors von 17 bis 18 werde das Kursziel von EUR 4,80 auf EUR 4,00 gesenkt.
Das Rating der Analysten von SES Research für die Aktie von PATRIZIA Immobilien bleibt bei "halten". (Analyse vom 03.04.2008) (03.04.2008/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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