RSE spekulativer Kauf

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31.08.1999
Hamburgische LB

Die Analysten der Hamburgischen Landesbank raten dem spekulativ orientierten Anleger derzeit zum Kauf von Aktien der Immobiliengesellschaft RSE Grundbesitz- und Beteiligungen AG (WKN 829206).

Die ehemalige Rinteln-Stadthagener Eisenbahn AG, die 1995 nur noch als Firmenmantel mit Immobilienbesitz existierte, sei nach dem Einstieg einer Investorengruppe um den Vorstandsvorsitzenden Dr. Ristow in Riesenschritten zu einer der führenden deutschen Immobiliengesellschaften mit europäischer Ausrichtung umgebaut worden.

RSE sei heute in den Sparten Gewerbe-, Wohn- und Spezialimmobilien sowie Beteiligungen tätig und verfüge über Objekte in Deutschland, der Schweiz, Luxemburg, Belgien, Spanien, Portugal und Italien. Im Inland sei RSE schwerpunktmäßig an den Standorten Berlin und Bremen vertreten.
Ein großer Meilenstein sei für RSE der Einstieg bei der Berliner GEHAG (Gemeinnützige Heimstätten-Aktiengesellschaft). Über eine Zwischenholding habe RSE zusammen mit der Hamburgischen Landesbank 74,98% an dem früher gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen übernommen. An der Zwischenholding sei RSE zu 85% beteiligt. Der Kaufpreis habe bei 950 Mio. DM gelegen. Außerdem seien Verbindlichkeiten von rund 1 Mrd. DM übernommen worden. Die GEHAG habe Ende 1998 über einen Bestand von 34.111 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 2,1 Mio. qm verfügt. Davon würden über 29.000 Einheiten auf Berlin entfallen, der Rest liege in Westdeutschland. Der überwiegende Teil des bewirtschafteten Bestandes seien mietpreisgebundene Wohnungen. Die Durchschnittsmiete habe 1998 nur bei bescheidenen 8 DM pro qm gelegen. Im Hinblick auf die Größe dominierten Wohnungen mit einer Fläche zwischen 40-90 qm. Darüber hinaus bewirtschafte die GEHAG 353 Gewerbeimmobilien und Stellplätze. Es sei vorgesehen, die westdeutschen Immobilienbestände zu veräußern. So sollten die über 4.500 Wohnungen in Aachen 1999 mit Gewinn verkauft werden.

1998 habe die GEHAG in dem schwierigen Berliner Marktumfeld einen Jahresüberschuss von 10,63 Mio. DM erzielt. Das Ergebnis solle bereits in diesem Jahr deutlich gesteigert werden. Dazu solle ein Bündel von Maßnahmen beitragen: Durch den Verkauf von unrentablen Objekten, die Veräußerung von Streubesitz und die verstärkte Privatisierung von Wohnungen an Mieter sollten künftig erhebliche Mittel freigesetzt werden, um sie in renditestärkere Objekte zu investieren. Darüber hinaus wolle die GEHAG das Geschäft in den Bereichen Baubetreuung, Neubautätigkeit, Gewerbeimmobilien und Kabelgeschäft ausbauen.

Zudem sei RSE über eine Zwischenholding an der Bremischen Gesellschaft für Stadterneuerung, Stadtentwicklung und Wohnungsbau mbH beteiligt. Durchgerechnet liege der Anteil bei rund 25%. Die Bremische halte 8.500 Wohnungen, von denen ungefähr 4.000 einer Mietpreisbindung unterliegen. RSE habe zwar Interesse an einer Aufstockung des Wohnungsbestandes, werde aber künftig "wählerischer" vorgehen.

Die Gewerbeimmobiliesparte von RSE ist klar europäisch ausgerichtet. Bei den Engagements bediene man sich dabei starker Partner in den jeweiligen Ländern. In Spanien sei man an der Prima Inmobiliaria mit 7% beteiligt. Prima verfüge über einen Gewerbeimmobilienbestand, dessen Wert RSE mit 650 Mio. DM angebe. Außerdem sei RSE mit 31% Hauptaktionär der Maag Holding AG, der größten Schweizerischen Immobilien-AG. Prima sei an RSE zu 5% und an Maag zu 9% beteiligt. Maag halte wiederum 1,6% an Prima. Zusammen mit der Maag und der Prima Immobiliaria habe RSE im Juni 87 Immobilien von der Bank UBS für 1,05 Mrd. DM übernommen. Dabei handele es sich um die bislang größte Immobilientransaktion in der Schweiz. Die Objekte würden sich vorwiegend im Großraum Zürich-Basel-Bern befinden und würden zu rund 70% von der UBS für den Eigenbedarf langfristig zurückgemietet. Ein weiterer Baustein des paneuropäischen Netzes sei der Erwerb eines Bürogebäudes in Rom. Als strategischer Partner in Italien habe man die FINGEN Real Estate, die drittgrößte private Immobiliengesellschaft des Landes, gewinnen können. Im Rahmen der europäischen Allianz verfüge RSE über ein ausgezeichnetes Wachstums- und Ertragspotential.

Darüber hinaus sei RSE im Besitz von 5 Objekten in Luxemburg, Brüssel, Barcelona und Lissabon. Es handele sich dabei um moderne Gewerbeimmobilien mit gehobener Ausstattung in einer zentralen Lage. Trennen wolle man sich hingegen von zwei Immobilien in Bad Homburg und Hamburg.
Kernstück der Sparte Spezialimmobilien sei das Lager- und Logistikzentrum Funkschneise in Bremen (RSE-Beteiligungsquote 51%). Generalmieter des 108.000 qm großen Areals sei DaimlerChrysler. Hinzu komme eine Beteiligung von 50% an einem Parkhaus in Stadthagen.

RSE halte auch jeweils 100% an der Telekabel Kabelservice GmbH und der AKF Antennenbau und Kabelfernsehen GmbH. Beide Unternehmen würden insgesamt über 21.000 Kabelanschlüsse im Rhein-Main-Gebiet verfügen.
Jüngster Coup von RSE sei die Übernahme der Herlitz Falkenhöh AG. Die neue Gesellschaft solle künftig unter dem Namen "RSE Projektmanagement AG" die Bauträgeraktivitäten für die GEHAG übernehmen. Weitere Aktivitäten würden Kostenmanagement, Vermietung und Verwaltung, Projektentwicklung und –management auf eigene und für fremde Rechnung sowie in der Projektsteuerung für Dritte sein. Seit ihrer Gründung habe Falkenhöh einen positiven Ergebnisbeitrag von rund 50 Mio. DM erzielt. Der Umsatz habe in den Jahren 1994 bis 1998 in einer Spanne zwischen 50 und 184 Mio. DM geschwankt. 1999 werde aufgrund der Fertigstellung eines wesentlichen Teils des Projektes "Am Borsigturm" ein überdurchschnittlicher Umsatz von 570 Mio. DM und ein "deutlich positives Ergebnis" erwartet.

Ergebnisentwicklung und Einschätzung

1998 sei der Jahresüberschuss der AG um 92% auf 7,5 Mio. DM geklettert. Dieser Trend halte weiter an. Im ersten Halbjahr 1999 habe RSE erstmals Konzernzahlen veröffentlicht. Der Konzernumsatz sei um 385% auf 141.017 Mio. DM gestiegen. Das Ergebnis nach Steuern sei um gut 114% auf 7,2 Mio. DM geklettert. Der kräftige Anstieg sei auf die neuen Konzerngesellschaften, in erster Linie die GEHAG, zurückzuführen. Für das zweite Halbjahr rechne man mit einem ähnlich hohen Ergebnis wie in den ersten 6 Monaten. Außerdem sollte dieses Jahr durch den Verkauf der GEHAG-Wohnungen in Aachen ein zusätzlichen Ertrag von weit über 100 Mio. DM erzielt werden. Einen Gewinn in ähnlicher Höhe erwarten die Experten für nächstes Jahr. Neben dem Potential der alten und neuen Engagements sollten dazu auch wieder Wohnungsverkäufe, in erster Linie im Zuge der Portfoliobereinigung in der Schweiz, beitragen.
Aus fundamentaler Sicht sei die RSE-Aktie durch die Substanz der Immobilien bzw. Beteiligungen gut abgesichert. Selbst bei einer vorsichtigen Schätzung liege der substantielle Wert ohne Herlitz Falkenhöh u.E. bei mehr als 100 Euro pro Aktie. Durch den geplanten Zusammenschluss mit WCM hänge die Kursentwicklung jetzt aber auch von dem geschäftlichen Erfolg des Fusionspartners ab. WCM sei zwar auch im Immobiliengeschäft tätig, verdiene aber das Geld in erster Linie durch den Kauf und Verkauf von Beteiligungen. Damit sei WCM in den vergangenen Jahren außerordentlich erfolgreich gewesen. Ein Engagement in RSE biete den Anlegern die Chance, sich an dem neuen Großkonzern WCM-RSE, der ein aussichtsreicher DAX-Kandidat sei, zu beteiligen.

Fazit: Das dynamische Wachstum von RSE halte an. Nachdem 1998 durch den Erwerb der GEHAG ein Wohnimmobilienbestand von über 40.000 Wohnungen aufgebaut worden sei, habe dieses Jahr die Expansion in Europa im Vordergrund gestanden. Dabei habe das Unternehmen über Beteiligungen in der Schweiz und Spanien eine in der Immobilienbranche einmalige Allianz geschmiedet. Aus fundamentaler Sicht erscheine den Experten die Aktie durch die Substanz der Immobilien bzw. der Beteiligungen gut abgesichert. Selbst bei einer vorsichtigen Schätzung liege der substantielle Wert ohne Herlitz Falkenhöh u.E. bei mehr als 110 Euro pro Aktie. Ein neuer Aspekt ergebe sich aus dem geplanten Zusammengehen mit WCM. RSE könne man nicht mehr isoliert betrachten. Die künftige Kursentwicklung hänge auch von dem geschäftlichen Erfolg vom neuen Partner ab. Dieser sei zwar auch im Immobiliengeschäft tätig, verdiene das Geld aber in erster Linie durch den Kauf und Verkauf von Beteiligungen. Damit sei WCM in den vergangenen Jahren außerordentlich erfolgreich gewesen. Ein Engagement in RSE biete den Anlegern die Chance, sich an den neuen Großkonzern WCM-RSE, der ein aussichtsreicher DAX-Kandidat sein werde, zu beteiligen. Die Experten stufen die RSE-Aktie wegen der Fusion mit WCM als spekulativen Kauf ein. Das mittelfristiges Kursziel sei 125 EUR.

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